市場對今年樓市看法普遍樂觀,認為二手房將再升10%至15%,一手房則升約5%。左右今年樓價走勢的重要因素,視乎本港銀行加息取向以及住宅供應量大增的影響。 

 

本港樓價愈升愈有,頻頻破頂,中原城市領先指數(CCL)去年累漲逾13%,創近五年來最大升幅。展望今年樓市,市場普遍對住宅市場看法仍然樂觀,看好二手市場將再升10%至15%,一手市場則升約5%。惟部分券商對樓市持審慎態度,預期樓價跌幅介乎5%至30%。至於左右今年樓價走勢的重要因素,要視乎本港銀行的加息取態,及住宅供應量大增下,會否觸發樓價逆轉。 

長和系主席李嘉誠1月初出席公司周年晚宴時表示,今年香港樓市穩定,市場仍有置業需求,但不敢說樓價會否續升。他再次重申,如果買樓是自住並無問題,但最好別炒樓,「如果自住,負擔到就可以買樓,但買嚟炒就唔好。」李嘉誠指出,現在仍不乏大量「父幹」甚至「爺幹」去為年輕人置業:「個個話貴都繼續買,爸爸或者阿爺會睇住個孫,買樓畀佢哋。」至於利率方面,他認為,(美國)利息就一定會加,今年加息三次亦不出奇。 

對於市場近年瘋搶細單位,甚至部分單位面積僅百呎,被形容為「納米樓」,他回應,樓市講求供求,現時有不少細單位正在興建,不過一旦供應多,有一日出現過剩「都唔出奇」。事實上,近年細單位落成量有上升趨勢。差餉物業估價署最新數據顯示,去年截至10月底,實用面積小於431方呎的細單位落成量達4318伙,不但較2016的3937伙上升約10%,更較2014年的2160伙大增約1倍。 

李嘉誠今年的論調,與去年相比明顯不同,他在2016年時表示:「樓價升跌一成好平常」、「今年做生意好多方面都要努力啲,唔係都好難做。」可惜的是,李超人和一眾業內人士當時都低估樓市的瘋癲程度。回顧過去一年,本港樓市相當暢旺,預期全年一手私樓買賣登記量將突破1.85萬宗,成交金額達2450億元創10年新高;至於二手私樓買賣登記料近4萬宗,較2016年不足3.5萬宗的歷史谷底反彈逾14%。 

去年力排眾議看漲樓市的摩根大通最新報告指出, 預期今年二手住宅價格將會再升10%至15%,主要由於政府增加財政開支將刺激通脹升溫,增加市民「買樓抗通脹」意慾;惟發展商新樓供應增多,估計一手樓價升幅僅5%。 

地產專業人士低估樓市升幅 

摩通認為,樓市正處於牛市最後一期,港人為縮窄貧富差距,買樓心態由自住轉投資,造就「樓價將升到你唔信」水準,除非遇到突如其來的外來衝擊,調整幅度可能較97年更嚴重。 

摩通亞太股票證券研究部董事總經理梁啟棠坦言,「本港樓價是被香港人炒起,樓再不是居住需求般簡單,而是變成大家賺錢或投資的工具。」無論有多少新供應,樓市總是供不應求,造就樓價不斷向上。他認為,QE(量化寬鬆)後本港貧富懸殊差距擴大,有樓人士因資產升值變得更富有,而無樓一族的生活卻愈發艱難,令港人對買樓心態出現改變。 

市場預期香港最快今年內加息,但梁啟棠指出,加息並不會導致樓價下跌,因為所有人都預計息口上升,而高按揭成數只是樓價回調時會出現客觀因素,亦不是推低樓價的關鍵。他指出,目前樓市最大風險是資本外流,QE推出以來,有約1.1萬億元資金流入本港,但不知這批資金何時會突然撤走。因本港受聯滙限制,當資金突然撤離,升幅最大的樓市自然首當其衝,當中對近年數量激增的小型單位的衝擊最大。 

紀惠集團行政總裁湯文亮對於2018年樓市看法較淡,除加息因素外,也受制於供應大增。他指出:「我認為樓市會跌,是由於供應量大增,明年有1.2萬伙私樓供應,這並不是小數目,而且還有很多貨尾,每一個季度約有2000伙,還有白居二、綠置居。」 

湯文亮認為,經濟不穩健亦值得關注,最近市場上吉舖(空置的店鋪)湧現就是最好證明。同時,早前有不少家長協助子女置業,當子女開始供樓的時候就會感受到壓力,「開始供的時候就會很辛苦,要減低個人的消費及經常性開支,你就會覺得很辛苦,本來可以出街食早餐,但現在不行,要在家裏煮早餐;本來一周可以出去食兩餐飯,晚上和朋友去飲啤酒,現在都不行。」換而言之,父母助子女供樓亦會影響日常消費,間接對經濟造成負面影響。眾多利淡因素充斥下,他預計,今年樓市會有大約10%跌幅,上半年跌5%,下半年再跌5%。 

另一邊廂,買磚頭的確是港人投資的首選,首個「港人港地」樓盤恐怕淪為港人炒樓的樂園,打臉香港政府。前特首梁振英當年競選政綱「重中之重」的「港人港地」,最終變成豪宅盤的啟德1號,政府眾多辣招亦無法對此類炒賣起到任何作用。項目入伙僅約兩個月,地政總署已接獲逾400個出租及出售證申請,相當於項目兩期單位總數1169伙的36%,即十個買樓,三個非自住。 

政府出辣招也無法壓下樓價 

地政總署表示,截至2018年1月4日, 一共收到啟德1號236份分租或許可使用同意書申請和183份售賣同意書申請,及合共發出19份分租或許可使用同意書和16份售賣同意書。即業主獲批有關檔後,可隨時將物業於市場出租甚至轉售圖利。 

去年11月,啟德1號連錄4宗撻定,發展商其後隨即加價近四成重售。有區內代理表示,啟德1號1期2016年9月開售,首批平均呎價僅14471元,較現時新界新盤還要便宜(馬鞍山雲海首批均價近1.7萬元),現時啟德區新盤平均呎價已升至逾二萬元,意味啟德1號首批入市的買家,持貨不足兩年升值近四成,或令部份業主由用家變炒樓,套現離場。 

啟德區地產代理表示,隨著港人港地啟德1號(I)及啟德1號(II)先後落成入伙,有意放租的業主,陸續收到地政總署發出的可出租同意書,市場暫錄約四個放租盤已獲發相關同意書,包括一房及兩房單位。其中2期5座中層H室,實用面積375方呎,叫租1.8萬元,呎租48元,以業主買入價656萬元計算,收租回報料近3.3厘。   

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