香港加息潮起,調高P按息口的機會甚高,預料今年下半年將再加息二至三次,相信幅度不算太高,但對買家心理作用多於實際供款負擔影響,樓價升跌處十字路口。

不論香港政府出何招,樓市依然熾熱,銀行按揭息率始終處於低位。在金管局多番施壓後,花旗香港8月初率先加按息及上調封頂息率,隨即掀起香港銀行的新一輪加按息潮,中銀香港(2388)、滙豐、恒生(011)、渣打香港等七家銀行亦齊齊上調新做按揭息率10至20個點,其中四大行均由8月13日起將H按(拆息按揭)的鎖息上限的實際按息調高至2.35厘,P按(最優惠利率按揭)的實際按息則上調至2.25厘,與花旗看齊。不過分析認為,是次加息幅度溫和,紓緩銀行息差效用小,預計銀行下半年加P按機會仍高,但對買家心理作用多於實際供款負擔影響,相信對冷卻樓市氣氛有限。

香港政府6月底推出新的房屋政策,據悉當時金管局已向銀行收集按揭息率情況,但礙於當時本港同業拆息(Hibor)仍在上升,局方未有行動。新股熱潮過後,本港同業拆息開始回落,近期一個月拆息已跌至1.35厘,7月起銀行相繼調高定存優惠吸客,令資金成本上升,加上美國加息及貿易戰等不明朗因素,為提升銀行對風險管理的關注,金管局再次向部分銀行「溫馨提示」,要求銀行加息。

八家銀行齊加按揭利息

對於是次上調按息,中銀表示,經綜合考慮市場情況及息口走勢等因素而有此決定,並指適時調整息率,以審慎管理風險,並會不時對按息進行重檢。滙豐表示,一向有定期檢視按揭息率,並因應市場情況作出調整。恒生則稱,一直密切留意市場情況,並會繼續採取審慎的貸款原則提供按揭服務。

面對短短兩日香港八家銀行齊齊加按揭利息,中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為,大行加入調整新造H按封頂息率及P按息率行列,具指標性作用,相信其他銀行將會陸續跟隨調整。她指出,現時銀行僅涉加新造按息,且加幅輕微,相信影響不大,而個別銀行加按息後,牌價顯示P按息較H按封頂息率優勝,若實際批出按息情況亦是如此,倘拆息稍後回升,等同推動用家選用P按,P按比例或回升。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,下月調高P按息口的機會甚高,預料今年下半年將再加息二至三次,相信幅度不算太高,估計直到今年底息口將增至2.5厘以上水平,而且就算加息後,實際按息依舊屬偏低水平,加上目前銀行借貸將會為供款人作壓力測試,而且加息因素屬預期之內,除非息口突然急升,按息增加達一厘以上,才會對樓市帶來影響,以現時情況,不少屋苑依舊出現供平過租的情況,預料年內樓價將平穩發展。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,下月若P按息口上升,將對供樓人士帶來影響,但預料加息幅度輕微,相信影響有限,以現時的情況而言,增加10個點後,每100萬元的樓按,每月供款額僅增加約50元,不算太大負擔。以目前情況而言,現時各大主要銀行加息後,出現P按息口較H按低的情況,在過去幾年均未曾發生,估計未來會有更多的買家選擇P按計劃。

市場普遍認為美國9月加息機會大,財政司司長陳茂波亦在網誌上罕有作出短線預測,指下半年銀行P按上升機會高,香港超低息時期或會過去,置業人士供樓負擔將加重。事實上,美國聯儲局2015年至今加息七次,他預計,下半年很大機會將再加息二次,認為在聯繫滙率制度下本港息口遲早跟隨。而自美國今年3月加息,本港銀行同業拆息已上升不少。

雖然本地家庭資產中一半與物業有關,但陳茂波指出,香港家庭淨資產是其負債的三倍,比率高於多個主要外圍經濟體,住宅按揭供款佔家庭入息比率亦是自2008年環球金融海嘯以來的新低。他引述金管局數字指出,截至今年首季本地家庭總負債已相等於本地生產總值約70%,但香港家庭儲蓄率同樣升至近27%,遠高於經合組織(OECD)國家平均水平。

一手住宅市場依然火爆

近月本港樓市雖然受加息、貿易戰、人民幣貶值等多重不利消息影響,但熾熱的氣氛絲毫未減,一手市場依然火爆。尤其是在政府公布推出一手空置稅後,發展商也加入減價出貨行列。元朗全新盤甫推售即錄得「滿堂紅」,並且趁熱打鐵立即加推可見一斑。當然,元朗新盤大收旺場的主要原因,是價格貼近二手,吸引同區上車客,搶走二手市場大量客源。

一手細價樓持續熱賣的同時,豪宅市場更為火熱,有買家不惜繳付巨額「辣招稅」購入多個洋房單位。市場出現近年罕見的投資者大手沽貨個案,例如資深投資者「玩具鄭」鄭躬洪,年初至今至少已拋售八個物業,合共套現逾三億元,部分更不惜低市價逾一成出貨。其次,「大孖沙」級的鄧成波及大鴻輝,分別推售70億及45億元的物業。雖然只是個案,但以過往歷史來看,投資者被視為「春江鴨」,他們選擇此刻大手拋售物業,對市場有一定影響。

據土地註冊處資料顯示,7月逾2000萬元一手私樓及二手住宅註冊量合共錄697宗,按月上升約9.8%,並創自1996年有紀錄以來逾22年半新高。若與整體住宅相比,在不包括一手公營房屋之下,7月份一手私樓及二手住宅註冊量共錄6246宗,按月下跌約9.5%。可見逾2000萬元交投逆市上升。

進入8月,二手樓市場簡直是一潭死水,不少地區例如沙田市中心一帶的細屋苑,8月首10日均未錄得成交,可見今次二手樓市的調整比過去數次政府出招後的樓市為嚴峻,入場價不菲的大型藍籌屋苑甚少聽聞有成交。

銀行加按息後,二手樓錄得買家撻定縮沙個案。紅磡海濱南岸二座高層D室,實用面積589方呎,三房間隔,享有海景,上周中獲換樓客以1,280萬元承接,呎價21,732元,成交價更創下屋苑歷史新高價。不過,市場瘋傳買家已撻定,料損失最少64萬元,成為近日銀行加按息後,二手樓市首宗撻定流血個案。區內代理表示,業主已重新將單位放盤,並將叫價調高70萬至1,350萬元。

美聯住宅部行政總裁布少明認為,近日多間銀行調升H按息率,雖然對供樓未構成太大影響,準買家借消息增加議價幅度,但礙於業主普遍持貨能力高,叫價態度依然強硬,買賣雙方呈拉鋸狀態, 故導致近期二手交投牛皮。■

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