土地儲備：省級資源，直轄市體制
黃奇帆調控房地產，最核心的是土地。土地在他手裡面為什麼沒有成為「土地財政」的緊箍咒，反倒成了調控供給的法寶呢？主要是由於重慶的直轄市體制，重慶本是省的構架，從1980年代的「三峽省」流產，到1997年6月重慶直轄市正式掛牌。重慶天生具有其他省不具有的直轄市體制優勢，還有另外三個直轄市不具有的省的架構。所以，重慶面積大，土地資源多。最重要的是可以由其他省的「分級儲備」到「一級儲備」，有了這個體制優勢，才使得黃奇帆得以把全市的土地儲備都掌控在他手裡（重慶的全市土地主要由兩家市屬重點企業儲備：重慶市城市建設投資公司和重慶市地產集團）。黃有條件通過土地這個最關鍵的資源手段，對房地產市場、價格進行有效調控。這是黃市長大規模儲備土地的客觀條件。
其他的省市想學這個土地儲備也學不會。省土地資源多、面積大，但不是直轄市，省不能集中掌控土地。省一級的，十幾個甚至幾十個主體配置資源，肯定形不成有效的調控合力。
反過來，其他的三個直轄市雖然有體制優勢，但是與重慶這個新興直轄市相比，城市化已基本完成，可用的土地面積小。城市建設拆了老城蓋新城， 沒有新的土地供應。所以很難學會。
被廣泛關注的重慶地票制度，也只有在這個特殊的直轄市中，把「級差地租」的作用發揮出來。
三大改造：解決原住民的基本住房需求
在供給方面還有一個公開的秘密，就是重慶從2008年開始的危舊房、城中村和棚戶區三大改造。其中，危舊房改造，主城區解決掉約1200多萬平方米；棚戶區改造已經完成約500多萬平方米；城中村改造約200萬平方米。三部分加在一起超過2000萬平方米，解決了近100萬人的住房需求。與其他三個直轄市相比，這三大改造，重慶早起的鳥兒有蟲吃，而且下了大功夫。但是，沒有人把這個與重慶的房價結合起來。其實，對於重慶主城這幾百萬人口來說，解決掉百萬人的住房，客觀上房價必然得到抑制。
建公租房：調控房價的最大殺手鐧
重慶在全國最早實行公租房制度，主流社會和輿論都認為這是民生工程。其實，沒有看到的是，公租房在解決民生的同時，也改變著房地產市場的供需格局，從而壓低房價。據報導，近年來，重慶累計開建公租房4475萬平方米、69.2萬套。重慶現在約有60萬農民工、大學生居住在公租房。
對一個城市的首長來說，經濟增長為了什麼？這至關重要。黃市長自己親口說，不要與民爭利。
房地產發展是為了改善老百姓的居住環境，這可能是黃奇帆重要的城市發展價值觀。
講完了供給側的秘密武器，再來看重慶房地產的需求側還有什麼名堂。
人口結構：大農村＋人口外溢
重慶這個大城市、大農村、大山區、大庫區，地域廣闊、佈局分散，發展不平衡，所以房地產需求是多元化的。戶籍人口大於常住人口。 2015年，重慶市常住人口3016.55萬人，戶籍總人口3371.84萬人，300多萬的人去哪了？都跑到別處去住房消費了。而其他的大城市，都是常住人口大於戶籍人口，甚至達到兩倍，必然提升房價。
人口需求方面，還有一個原因，大農村就是農民佔大多數，不拉動城市房價。
產業結構：藍領多白領少
重慶的產業結構，拉不動房價上升。重慶是老工業基地，傳統產業居多（這部分產業工人大都有老國企的福利房、房改房等）；近年來，電子信息產業飛速發展，但主要以微笑曲線低端的加工貿易為主；重慶的現代服務業佔20%左右，比重不高。這三個方面都決定了重慶的藍領多，白領少。住房的高端需求還沒有培育起來，房價也相應上不去。
房地產稅：高端需求扼殺在萌芽中
2011年，作為國家兩個試點之一，和上海一道，重慶啟動了房產稅改革試點，徵收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%-1.2%之間。這既限制了本地有錢人炒房，也擋住了外面的炒房團到重慶。所以，炒房團寧願到隔壁的成都和貴陽兩個省會城市，也不到重慶這個直轄市。
除了這些客觀因素，主觀上，黃奇帆並沒有如一些城市的管理者，希望城市房價大漲，所謂以此來提升該城市的整體價值。黃奇帆還警示，一些地方高槓桿去庫存恐釀「金融災難」。重慶的實際價值不在房地產的高價位。
以上這些因素，並不是否定黃奇帆的聰明和本事，他能夠因地制宜，從供給和需求兩個方面把重慶的房價玩得穩穩妥妥。其他地方的長官行嗎？看來還是要向老黃學習。]]]]> ]]>
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