隨著城市群分化更嚴重,安全墊厚的地區的房地產在資產重新配置時的吸引力。 十月份房貸沒有下降,將來會逐步下降,居民財富中整個房地產配置都會降低,極端最高不超過50%,現在國人在經歷一波資產配置的洗禮。通過股市、期市與人民幣的大幅波動,越來越多的人用虧損學會了一個淺顯的道理,雞蛋不能放在同一個籃子裡。 但從長期來看,房地產市場總體是趨於穩定的。 首先,房地產企業購地面積大幅收窄,土地成交價款上升是土地漲價的直接後果。 根據國家統計局的數據,今年1到10月,房地產開發企業土地購置面積16873萬平方米,同比下降5.5%,降幅比1-9月份收窄0.6個百分點;土地成交價款6764億元,增長16.7 %,增速提高3.4%。去年同期土地購置面積為17855萬平方米,而土地成交價款為5796.06億元,2015年土地購置面積大降31.7%,導致2016年一二線城市房價的上升。 605884410
其次,土地供應理性,大規模供應不可能再現。 現在一些城市已經非常理智,根據銷售面積確定供地情況,以免出現海南、鄂爾多斯等地以往供地過多、價格無法把握的情況。現在南京、合肥等地的供應以銷定供,不算飢餓療法,效果勝似飢餓療法。 一線城市更是無地可供,限購的同時供應量下降。廣州十月成交均價為每平米14506元,環比下跌6.6%,庫存消化週期已經在半年以內。深圳房地產新房備案量開始下降,實際新推盤與供應量明顯下降,10月供應量創下2008年以來同期最低量。廈門、上海等城市都是著名的土地緊張的城市。 第三,房地產開發商是理智的。只要降槓桿,開發商就沒辦法在土地抵押上做手腳,就不可能趕開發週期,從開發貸上一刀下去,直接降低了市場的房地產供應。 根據國家統計局的數據,2016年前十個月,全國房地產開發投資83975億元,同比名義增長6.6%,增速比前九個月提高0.8個百分點,住宅投資佔房地產開發投資的比重為67.0 %。 1414417263
今年1到10月份,房地產開發企業到位資金117261億元,同比增長15.5%,增速與1-9月份持平。其中,國內貸款17303億元,增長1.2%;利用外資123億元,下降49.0%;自籌資金40764億元,增長0.6%;其他資金59071億元,增長35.2%。在其他資金中,定金及預收款33655億元,增長32.2%;個人按揭貸款19783億元,增長51.5%。只要定金與預收款一下降,國內開發貸下降,美元大漲成本太高,開發商大概只能轉道證券市場、保險市場鼓搗,所以,恆大等轉戰到股市了。 第四,不同城市的不同地區房貸利率、限購政策大不相同,在消化完存量風險後,房地產根本性新政策才可能出台。 從融360的網貸數據看,上海貸款利率都在9折,而非兩個月前的8.5折,但北京與深圳、南京等地的房貸利率沒有上升。一些城市房貸利率在收緊,另一些繼續維持在低位。限購後,杭州不限購的大江東片區成交量上升。 這麼說吧,最安全的是核心城市,以及一線與一點五線城市的郊區窪地,而政策通過貨幣、稅收等失去資金向庫存量高的城市走,最終會取得均衡,大城市群中的中小城市與郊區會進一步擴張。 未來房地產像股指一樣,保持基本平穩,用空間換時間,逐步消化部分城市的高庫存,以保證轉型期經濟基本穩定,政策有能力做到這一點。  ]]]]> ]]>

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