中國房價高處徬徨 如何調控?

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近來讓中國投資者普遍焦頭爛額的,除了去年夏季經歷暴漲後狂跌的股市,就是今年上漲到儼然失控的樓市泡沫了。樓價一路攀高,北京上海深圳等城市的房價收入比已超過東京、紐約、倫敦乃至香港。

中國房地産數據研究院發布的數據顯示,截至8月,一二手住宅綜合價格指數北京同比漲32%,上海同比漲31%,深圳同比漲23%。長三角、珠三角內的蘇州、珠海、惠州、中山等城市房價同比上漲達30%左右。

深圳房價收入比為70倍,成全球最買不起房子城市
深圳房價收入比為70倍,成全球最買不起房子城市

購房熱席捲各大一綫城市,並向二綫乃至更多城市蔓延。這不免讓人擔心,債務支撑的樓市泡沫,是否也會重演去年夏季中國股市暴跌之前高漲的戲碼。

房地產財經評論員姚長盛認爲,此輪黃金周調控前,樓市已經到了高泡沫的狀態。縱向比較,就此輪上漲的一綫與準一綫城市而言,即使刨除掉貨幣幻覺,這都無疑是中國歷史上房價最高的時期。橫向比較,第一,深圳房價收入比達79倍,成全球最難買房城市,深圳某些地段房價已超過香港的新界。第二,如果豪宅的標準從100萬美元提高到250萬美元,這樣的房子在北京上海深圳比比皆是,即使跟紐約、倫敦、東京等城市相比,成交量都稱得上驚人。第三,地王頻出。今年能够公開拍賣的土地,幾乎都是地王,中國已經出了300多個地王。

房地產財經評論員姚長盛
房地產財經評論員姚長盛

中國式房地産的癲狂失控和土地情結,讓人想起上世紀90年代日本房地産泡沫破滅前那種此起彼伏的高潮。坊間開始將中國房地産目前的狀况與日本房地産崩盤前作比較。房地産走熱加劇了經濟風險,而房地産崩盤則直接誘發了金融危機,讓日本陷入長達20年的經濟低迷。

日本房産泡沫爆破之鑑

20年來,日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌,國民財富持續縮水,損失高達1500萬億日圓,相當於日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振,二十年間,日本年均GDP增速只有0.75%。

當年發生在日本的那場房地産泡沫崩盤來臨得悄無聲息,諸多危機在頃刻間如山洪暴發。讓如今同樣面臨許多相似情形的中國樓市,不得不提高警惕。

安邦智庫高級研究員賀軍指出,中日的債務結構有別,倘若中國房地産泡沫破滅,情况可能比90年代日本情况更嚴重。因爲替日本房地産泡沫崩盤買單的,是個人和私人機構,對整個金融體系沒有摧毀性的傷害。支撑中國樓價的龐大債務背後,有大量國有資本的介入,倘若崩盤,參與其中的國有企業、地方政府、銀行體系會像多米多骨牌一樣全部倒下,對整個金融體系造成系統性的破壞。

日本房地產泡沫讓很多日本人手裡的房產成為負資產
日本房地產泡沫讓很多日本人手裡的房產成為負資產

姚長盛表示,在許多層面中國跟日本都有所不同。首先,日本是在城市化接近飽和的狀態下即成熟化率78%以上時,房地産開始疏解與崩盤的。中國的城市化率現在剛過50%,差別較大。其次,日本是資源相對平均的發達國家,而中國是一個相對資源不太平均的發展中國家,一綫城市與三四綫城市情况區別太大,可能所有中國人的夢想都是在北京或上海有套房子,這個與日本情况不同。

 

保資産還是保匯率之辯

一路攀升的房價之下,日本作出的是「棄樓市、保匯率」的政策選擇。爲保全日圓匯率穩定,日本政府選擇大幅提高利率主動刺破樓市泡沫。

1989 年5月,日本銀行迅速大幅加息,將基準利率由原先的 2.5%先後 5 次大幅提高至 1990年8月的 6%,其後金融機構對房地産的貸款增速從 1987 年 6 月的36.6%迅速下降至 1988 年 3 月的 10.2%。急劇收緊的貨幣政策穩定了匯率,却使日本樓市、股市迅速暴跌。

姚長盛認爲,資産和匯率之間很難保持平衡。如果人民幣實現了資本項下的可流動,那麽中國人就變成世界上最龐大的中産階級群體,而且全部都是上中産。在中國一綫城市賣兩套房子,就能在世界任何大城市買一間豪宅。

他舉例說明,2003年前後,花150萬人民幣在北京回龍觀購入一套房産的人,與同一時期花150萬美元在曼哈頓中央公園購入一套房産的人,完全不是一個階層。假設這兩個人買完房子後就消失,等到13年後的現在再同時出現,可能兩個人都崩潰了。當年那套回龍觀的房子現在值1800萬到2000萬人民幣,按照匯率折算是230萬到250萬美元,而曼哈頓那套現在值230萬美元,扯平了。

在姚長盛看來,一邊靠資産升值,一邊靠匯率下跌,中國在世界上就實現了偉大的財富復興,這事有它的滑稽之處。

而賀軍認爲,在匯率和資産之間,中國經濟更應該尋求一個平衡。房價下跌引起的居民資産貶值及銀行壞賬都會帶來巨大風險。而匯率代表國際社會對中國經濟的信心,匯率下跌會使市場信心動搖,對外投資受阻,而當前有貶值預期的時候更容易出現資本外流情况,外匯儲備下降,市場信心也隨之下降,形成惡性循環。因此他並不贊同央行領導人民幣適度貶值,而應該維持穩定。

 

政府不會主動扎破泡沫

持續半年的樓市高燒不退後,一場轟轟烈烈的「黃金周調控」襲來。國慶期間,21個城市先後密集出台樓市調控政策, 核心內容均爲限貸限購。北京上海成交量明顯降溫,深圳也出現量價齊跌的現象,調控效果初步顯現。

黃金周變成調控周
黃金周變成調控周

鳳凰衛視財經評論員朱文暉認爲,幾個一綫城市形成的這輪全世界有史以來最大的泡沫,在經過黃金周調控後基本停住了,並且未來會在比較高的價格長期盤梗一段時間。此輪泡沫已經被打住,短期內房市沒有崩盤的可能性。

姚長盛分析認爲,泡沫在破之前一定有一根針,例如90年代日本崩盤前面臨土地改革,引發泡沫破滅。而中國當下的泡沫應該不會演變成危機,因爲轉圜餘地很大,政府的手段很多,不會拿一根針去扎向泡沫。

這個危機如果一旦落實,個人財富、金融系統、社會情緒都會迎來大崩潰,是不能承受的。房地産倘若崩盤,後果不堪設想,要多糟糕有多糟糕。但它需要多長時間去消化,可用何種方式去消化,這是一個考驗智力和心術的函數了。

同時他指出,上漲也是崩盤的一種表現,如果不能下跌就只能不斷上漲了,這次黃金周調控就是要避免上漲演變成崩盤。世界上最高明的政府都在玩泡沫,讓它看起來五光十色,但又一直維持住不把它弄破了。■

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