深圳房價收入比為70倍，成全球最買不起房子城市[/caption]
購房熱席捲各大一綫城市，並向二綫乃至更多城市蔓延。這不免讓人擔心，債務支撑的樓市泡沫，是否也會重演去年夏季中國股市暴跌之前高漲的戲碼。
房地產財經評論員姚長盛認爲，此輪黃金周調控前，樓市已經到了高泡沫的狀態。縱向比較，就此輪上漲的一綫與準一綫城市而言，即使刨除掉貨幣幻覺，這都無疑是中國歷史上房價最高的時期。橫向比較，第一，深圳房價收入比達79倍，成全球最難買房城市，深圳某些地段房價已超過香港的新界。第二，如果豪宅的標準從100萬美元提高到250萬美元，這樣的房子在北京上海深圳比比皆是，即使跟紐約、倫敦、東京等城市相比，成交量都稱得上驚人。第三，地王頻出。今年能够公開拍賣的土地，幾乎都是地王，中國已經出了300多個地王。
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房地產財經評論員姚長盛[/caption]
中國式房地産的癲狂失控和土地情結，讓人想起上世紀90年代日本房地産泡沫破滅前那種此起彼伏的高潮。坊間開始將中國房地産目前的狀况與日本房地産崩盤前作比較。房地産走熱加劇了經濟風險，而房地産崩盤則直接誘發了金融危機，讓日本陷入長達20年的經濟低迷。
日本房産泡沫爆破之鑑
20年來，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌，國民財富持續縮水，損失高達1500萬億日圓，相當於日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。
當年發生在日本的那場房地産泡沫崩盤來臨得悄無聲息，諸多危機在頃刻間如山洪暴發。讓如今同樣面臨許多相似情形的中國樓市，不得不提高警惕。
安邦智庫高級研究員賀軍指出，中日的債務結構有別，倘若中國房地産泡沫破滅，情况可能比90年代日本情况更嚴重。因爲替日本房地産泡沫崩盤買單的，是個人和私人機構，對整個金融體系沒有摧毀性的傷害。支撑中國樓價的龐大債務背後，有大量國有資本的介入，倘若崩盤，參與其中的國有企業、地方政府、銀行體系會像多米多骨牌一樣全部倒下，對整個金融體系造成系統性的破壞。
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日本房地產泡沫讓很多日本人手裡的房產成為負資產[/caption]
姚長盛表示，在許多層面中國跟日本都有所不同。首先，日本是在城市化接近飽和的狀態下即成熟化率78%以上時，房地産開始疏解與崩盤的。中國的城市化率現在剛過50%，差別較大。其次，日本是資源相對平均的發達國家，而中國是一個相對資源不太平均的發展中國家，一綫城市與三四綫城市情况區別太大，可能所有中國人的夢想都是在北京或上海有套房子，這個與日本情况不同。
保資産還是保匯率之辯
一路攀升的房價之下，日本作出的是「棄樓市、保匯率」的政策選擇。爲保全日圓匯率穩定，日本政府選擇大幅提高利率主動刺破樓市泡沫。
1989 年5月，日本銀行迅速大幅加息，將基準利率由原先的 2.5%先後 5 次大幅提高至 1990年8月的 6%，其後金融機構對房地産的貸款增速從 1987 年 6 月的36.6％迅速下降至 1988 年 3 月的 10.2％。急劇收緊的貨幣政策穩定了匯率，却使日本樓市、股市迅速暴跌。
姚長盛認爲，資産和匯率之間很難保持平衡。如果人民幣實現了資本項下的可流動，那麽中國人就變成世界上最龐大的中産階級群體，而且全部都是上中産。在中國一綫城市賣兩套房子，就能在世界任何大城市買一間豪宅。
他舉例說明，2003年前後，花150萬人民幣在北京回龍觀購入一套房産的人，與同一時期花150萬美元在曼哈頓中央公園購入一套房産的人，完全不是一個階層。假設這兩個人買完房子後就消失，等到13年後的現在再同時出現，可能兩個人都崩潰了。當年那套回龍觀的房子現在值1800萬到2000萬人民幣，按照匯率折算是230萬到250萬美元，而曼哈頓那套現在值230萬美元，扯平了。
在姚長盛看來，一邊靠資産升值，一邊靠匯率下跌，中國在世界上就實現了偉大的財富復興，這事有它的滑稽之處。
而賀軍認爲，在匯率和資産之間，中國經濟更應該尋求一個平衡。房價下跌引起的居民資産貶值及銀行壞賬都會帶來巨大風險。而匯率代表國際社會對中國經濟的信心，匯率下跌會使市場信心動搖，對外投資受阻，而當前有貶值預期的時候更容易出現資本外流情况，外匯儲備下降，市場信心也隨之下降，形成惡性循環。因此他並不贊同央行領導人民幣適度貶值，而應該維持穩定。
政府不會主動扎破泡沫
持續半年的樓市高燒不退後，一場轟轟烈烈的「黃金周調控」襲來。國慶期間，21個城市先後密集出台樓市調控政策， 核心內容均爲限貸限購。北京上海成交量明顯降溫，深圳也出現量價齊跌的現象，調控效果初步顯現。
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黃金周變成調控周[/caption]
鳳凰衛視財經評論員朱文暉認爲，幾個一綫城市形成的這輪全世界有史以來最大的泡沫，在經過黃金周調控後基本停住了，並且未來會在比較高的價格長期盤梗一段時間。此輪泡沫已經被打住，短期內房市沒有崩盤的可能性。
姚長盛分析認爲，泡沫在破之前一定有一根針，例如90年代日本崩盤前面臨土地改革，引發泡沫破滅。而中國當下的泡沫應該不會演變成危機，因爲轉圜餘地很大，政府的手段很多，不會拿一根針去扎向泡沫。
這個危機如果一旦落實，個人財富、金融系統、社會情緒都會迎來大崩潰，是不能承受的。房地産倘若崩盤，後果不堪設想，要多糟糕有多糟糕。但它需要多長時間去消化，可用何種方式去消化，這是一個考驗智力和心術的函數了。
同時他指出，上漲也是崩盤的一種表現，如果不能下跌就只能不斷上漲了，這次黃金周調控就是要避免上漲演變成崩盤。世界上最高明的政府都在玩泡沫，讓它看起來五光十色，但又一直維持住不把它弄破了。■]]]]> ]]>
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