香港房市不妙,強美元弱人幣左右夾擊

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美國聯儲局於特朗普當選後首次議息,於香港時間上周四凌晨宣布調高聯邦基金利率0.25厘,是繼去年12月後再加息。並預測明年會加息三次,多過9月時估計的兩次。

加息公布後,美元匯價抽高,美國10年期債息升至2.49厘。

由於美滙強勢畢現,港元(與美元掛鈎)計價的資產將承受壓力,拖累港股連續多天下挫。

近兩年,美元走強,人民幣不斷貶值;相對於跟美元掛勾的港幣,人民幣變得越來越不值錢。

2015年年底,港幣兌人民幣尚停在8字頭,即100元港幣可以換80多元人民幣。以0.83的匯率計算,100萬人民幣可兌換120.48萬的港幣,但如今100萬人民幣只可兌換109.89萬的港幣。還不到一年時間,每百萬元人民幣能換的港元等於少了約10萬元。

在大陸打工的香港人以人民幣支薪,如將薪水換回港幣,等於變相減薪。如不換港幣,手上人民幣又面對繼續貶值的可能。人幣貶值最大的影響是,陸客在港購買力下跌,消費變保守。香港統計處最新數據顯示,10月零售業總銷貨值按年跌2.9%,此一數字已連跌20個月。

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陸客買港貨少了,但在人民幣繼續貶值的預期推動下,不少資金由大陸外逃,湧入香港避險。避險方式有兩種,一是買入香港房產,一是購買保險產品。

這些資金相當程度扭曲了香港資產價格,是香港樓市跑贏全球同類資產的主因,加劇了香港人住房難的問題,扺消掉特區政府增加住房供應的努力。就算最近港府再推「辣招」,即非本地居民買房印花稅加到房價30%,但樓市雖不見上漲,也沒有出現明顯回調,只是成交萎縮。

沒有購房的陸資,很多湧入保險領域。香港保單大多以美元計價。購買者等於把人民幣換成美金,可以發揮保值作用,當中又以高回報的儲蓄壽險最受陸客歡迎。保險業監理處數據顯示,今年首3季大陸居民來港新做保單保費達489億港元,超去年全年總額,佔總新做保費的比例增至近4成。分析認為,若人民幣跌勢持續,十二月份聖誕節期間將是陸客湧港投保的衝刺期,料第四季陸客新做保費可按季再增一成以上。

人民幣貶值加快了香港保險業的發展,但對其他行業助益並不大,甚至弊大於利。而香港三大保險公司都是歐美資本,進入保險公司的龐大現金流,又有多少是留在香港本地呢?

人幣貶值打擊香港旅遊零售業,同時令香港資產價格高企不下;另一方面,美元強勢並進入加息週期,美元強即港元強,強港元削弱香港出口競爭力。歐美等外資將從香港撤出, 回流美國, 不利香港經濟增長。

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市場普遍預期特朗普明年1月上任美國總統後,會大量發債增加基建開支,以擴張性財政政策刺激美國經濟,聯儲局會加快加息步伐, 壓抑通膨。如美息持續上升,美國與香港兩地息差會擴闊,香港亦須加息跟進,否則大量港元將換成美元賺取息差。

早在幾個月之前, 投行高盛就預測未來兩年,聯儲局將加息8次,每次1/4厘,即共加息2厘。假若高盛預測準確,高位徘徊的香港房價肯定大幅下調。

香港經濟正處放緩階段但樓市又出現泡沫,面對這樣的大環境,重中之重是要避免金融資產出現大起大落,特區領導團隊要著重思考的是如何以緩慢的步伐來逐步消化弱人民幣與強美元的影響。small-logo

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