香港以後將是中資天下

專訪:中文大學全球經濟及金融研究所所長莊太量

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新一屆特首選舉即將舉行,香港經濟環境會不會有變數?房價水平是否過高?中資財團大量來港買地,會不會改變房地產格局?旅遊業、零售業會持續復甦嗎?在美元强勢環境下,香港市場將會受到何種影響?香港未來出路在哪?經濟學教授莊太量接受《超訊》訪問,解答上述問題。

香港房價高,但要下跌也不容易

2017年春節期間,到港的內地遊客比之去年略有增長(2%),受此帶動,香港零售業有輕微回暖。香港財經事務及庫務局局長陳家强亦表示,2017年初香港經濟持續改善,零售業有復甦迹象。不少人表示對香港經濟有信心;亦有唱衰者認爲,香港未發展出新的高增值産業,拚命吃老本,服務業質素下降,經濟疲態盡顯,香港經濟前景灰暗。

在更大的國際背景下,特朗普正式上台,使國際形勢潜伏更多不確定因素,特朗普聲稱要「制裁中國」,有人分析這將給香港帶來新的機會,因爲中國大陸在國際上受到限制的時候,就是香港拾回「中間人」角色、振興經濟的時機。而他所推崇的貿易保護主義也將對香港出口有所影響。

當下又值特首換届,經濟環境或有變數,香港是否能找到新的發展機會?旅遊業、零售業會持續復甦嗎?是否無論哪位特首上台都將推行擴大土地供應的政策?在美元加息預期及美元相對强勢的環境下,全球流動性收窄,香港市場將會受到何種影響?中國限制資金外流,香港的人民幣蓄水池還會不會持續擴大?香港未來會在哪些領域發展出新的高增值産業?帶著這些疑問,《超訊》訪問了香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授,以下爲訪談內容:

 

《超訊》:您對今年樓市的整體趨勢怎麽看?

莊:我覺得目前房價水平是比較高的,但是要下來也不太容易。未來這一年會有政策變化,可能還有加息影響,短期內我覺得還是會平穩上漲,除非加息到很高的水平。

因爲香港房産確實貴,但是不代表它有一定泡沫,因爲現在消費者不僅是香港人。現在所有房子租出去都有人住,租金回報是正常的,所以房價也是正常的。不像國內租房子出去回報率是很低的,比貸款的利息還低,這個肯定是有泡沫在。

第一個,現行政府政策也不一定會把房價拉下來,只是在幫倒忙。香港現在國際化程度很高,很多人來讀書、工作,租房需求也很高,所以我看不到房價大跌的可能。

第二點,房價要大跌,一定要失業率大升。人家沒有工作,把房子很便宜地拋出,這個在97年以前發生過。現在勞動力嚴重短缺,所以失業率大漲基本是不可能。

第三點,周邊的城市不比我們便宜。97年以前,深圳的房子比香港便宜很多,哪怕我們跌60%還是比深圳貴,所以我們有跌60%的空間。香港房子目前還是比深圳值錢,如果運用什麽政策讓香港房價跌一半,那我們已經比深圳便宜了,如果深圳不跌,還是會有很多人來買香港的房子,價格還是會反彈回去的。

 

《超訊》:您覺得香港和深圳房價之間的比較差異會往什麽方向走?

莊:我覺得深圳早晚會超過香港。深圳不光會跑贏香港,也會跑贏北上廣。北京、上海主要是資金所向,很多資金去買房子。大城市去到某一個點,所有的好學校、好醫院都集中在那裏,實際上和其他城市的距離就會越拉越大。深圳還有産業,産業定位也很清晰,就是高科技,而且做得很成功。高科技行業吸引的都是年輕人,剛好要結婚,而且收入也高,所以他們對房子的需求也特別高。北京、上海沒有什麽新的産業,而且這兩座城市周圍沒有差不多的城市。但是深圳和香港就形成雙城,發展到一定程度就互補,變成兩千萬人的一個區域了,那就更加吸引外來人口湧向這裏。

 

《超訊》:如果房地産有泡沫,您主張刺破它?

莊:第一,香港是一個自由城市,我們不是以穩定爲大前提的。沙士的時候我們房價跌得很厲害的,但是之後它健康就又慢慢上來了。你情願覺得不健康就把它弄破,給它一個恢復空間。當然有一些人不開心了,但是我們也不是沒有經歷過。

中文大學全球經濟及金融研究所所長莊太量

《超訊》:但是大跌的時候部分市民受到的傷害還是很大的。

莊:當然有人受傷害,但你要看看我們現在的社會問題是什麽。年輕人就是你不跌我就一輩子也沒有希望,社會還是要有一些流動性。如果經濟沒有受到影響的時候,我覺得還是要給房地産健康發展的空間,如果真的炒上去就炒上去,要爆掉就給它爆,讓房子成爲一個投資品,你進去就自己承擔風險,政府不能保證你一定要賺錢。經濟應該强調自由流動。

政府作爲土地唯一供應者,他們能做的就是增加公屋供應。其實我們不是沒有土地,土地還是蠻多的,爲什麽不可以開發一些郊野公園啊。現在蓋房子的土地只佔到10%啊。擴大土地供應,肯定是最基礎的。我不覺得有什麽環保團體反對你就不可以蓋,發展還是需要的。要不然就自己開發土地,要麽就和旁邊城市合作,比如珠海,很多土地沒什麽,你可以鼓勵人去。

 

《超訊》:曾俊華公布政綱時提到,不希望太多的香港年輕人移民。

莊:我覺得就隨他自由去吧。香港已經定位是國際金融中心,怎麽可能便宜呢?除非你不走金融這條路。但是也不行,而且也不可以切斷和國內的聯繫,現在流動人口也太多了,每年旅客五六千萬這樣子,我們才七百萬人口,遊客真的太多了,這肯定會把土地價格推上去的,一定要控制這個規模。

 

《超訊》:但這撥人也帶動了旅遊業、零售業的發展。

莊:那就要取捨,就算我們不停地賺錢,賺到了之後沒地方住啊。你可以適當把旅客分流,譬如實行一些减稅之類的優惠,鼓勵外來人口可以在大嶼山那些遠離市區的地方買房。再或者爲他們提供一些服務,讓他們坐巴士而不是地鐵,疏散一下地鐵沿綫房屋的壓力。

現在香港不是沒錢,問題是社會有兩股很不一樣的思想:有房産的人覺得社會要穩定,年輕人覺得我要推翻社會、重新分配財富。如果房價永遠這麽高,他就永遠沒有這個機會,社會就永遠不會穩定的。

 

《超訊》:最近一兩年因爲一些動亂或衝突,導致國內遊客來港數量有所减少,即使在旅遊高峰期往日繁華的商舖也冷清了許多。遊客减少給零售業帶來的影響,要如何去調整?

莊:我覺得這不是一個大問題,香港的重點不是零售業。零售業走下坡有幾個原因,旅客减少是一方面,但重點在於港幣太貴。另外就是網購的興起,現在很多香港人也不去實體店買東西了,這是一個死結,解决不了。中港兩地商品的品質以及關稅差異,令很多人來香港買東西。但國內做兩件事,香港的零售業就會受到很大影響:一個是撤掉關稅,第二是提高品質。所以我們不可以要倚賴零售業,它也不是香港應該一直走的道路。如果香港依賴零售業,我們不需要發展教育,因爲零售業不需要念這麽多書。而且零售業需要大量土地,土地越來越貴,很難透過這個賺錢,未來還是要持續走金融這條路。

 

《超訊》:零售業會延續春節期間的復甦趨勢嗎?

莊:因爲基礎太低了,所以還在復甦,但是也不可以回到以前的地步了。主要是網購習慣培養起來了,遊客還可以回來,但是網購的趨勢很難扭轉,這直接改變了市場格局。

 

《超訊》:您怎麽看待梁振英特首推行的樓市「雙辣招」?

莊:副作用更大。你要把房價拉下來,從印花稅切入來打擊需求是不可以的。你加重了交易成本,把二手市場都鎖死了,把換房子的鏈條都斷掉了。不光需求减少,二手市場的供應也减少了,房價就不一定會下來。第二,加稅讓人家不買第二套,那誰有房子租出去?租金就會越來越貴。第三,只有一個方法,你永遠有什麽就加稅,那變成一個常態就是我現在不買以後稅會更高,這樣壓不下來房價。

要真正壓下來只有兩個方法,第一個就是收資産增殖稅,假設現在政府收100%資産增殖稅,那就沒人去買房子了。第二就是收持有稅,香港如果把差餉加大十倍,也會抑制需求。

 

《超訊》:最近五年中資財團大量來香港買地,5年買了422億。這會對當前香港的地産格局産生衝擊嗎?

莊:香港是一個開放城市,每個階段主宰經濟的主體不同。70年代之前是英資,80年代變成華資,現在華資慢慢退出,以後肯定是中資的天下。中資來香港,一般先做一些賠本生意。中國銀行來香港,做房貸市場,開始也是賠本的,中移動來香港也肯定是賠本的。問題在於你能不能把現在的競爭者踢走,那以後才是你的天下。

 

《超訊》:這種策略會奏效嗎?

莊:在房地産領域比較困難。第一,除非現在香港的幾個地産商比如新鴻基都不做了,否則他們實力還是蠻强的。第二,香港會不會買中資蓋的房子,也要打一個問號。以前香港也有一些開發商偷工减料,後來就沒人買他們的房子。所以我們對中資開發商質量要求也很高。

我覺得時間可能會長一點,但是以後中資開發商會主導香港的房地産市場。不過這跟房價沒關係,誰做開發商,房價都是和經濟基礎掛鈎的。

 

《超訊》:香港有沒有機會走出由地産主導的經濟模式?

莊:我覺得房價再往上推幾倍是很難了,因爲差不多已經去到一個極限。地産當然會推動香港的經濟,但是炒房子不帶來真實的經濟貢獻,它是金融中心的一個産物。走出這種模式也比較難,以後有可能60%的人住公屋,剩下的買房子。

但是也看香港的發展,我不覺得一個城市的發展是沒有盡頭的,應該是越到高峰就死得越慘。歷史也證明了,揚州、威尼斯、荷蘭啊,去到全世界最大、最貴的城市之後,沒有回頭路可以走。揚州是大運河的中心,但是火車進來的時候,運河不需要了,這個城市就完蛋了。香港是做金融的,如果互聯網金融去到一個程度,銀行都不需要了,那香港也變成沒用了。我是比較悲觀的,未來20年我看不到香港有什麽出路可以突破。

從農業到輕工業,再到服務業,慢慢進到最尖端的金融業,金融再往上就沒有了。往上沒有了,你又不可以走回頭路,那還能做什麽呢?城市可能有沒落的一天,也是歷史的必然。

目前香港房價高主要是因爲很多國內資金湧入,但總有一天香港會完成它的歷史任務。如果中國自由開放,也沒有關稅,産品質量很高,那要香港來做什麽呢?這樣的差距正在縮小。

 

《超訊》:有分析說,香港長期扮演中間人角色,特朗普上台後表示要制裁中國,這是給香港帶來新的機會,因爲當中國大陸受到限制的時候,香港的地位跟作用又得以浮現了。

莊:其實是倒過來了。人家來香港是因爲香港是進入大陸的跳板,如果大陸市場封閉了,那還有誰來香港呢?我們不是一個市場,是一個中介,中介背後的市場是中國。中國受到限制,也沒有辦法把中國的機會拿過來。兩者其實是共生的關係。香港不是一個市場,替代不了中國。

 

《超訊》:目前當局限制資金外流,您覺得香港的人民幣蓄水池還會不會持續擴大?

莊:現在已經下降了,大概是以前的60%左右。我們最多的時候是一萬億,現在可能六千億不到。主要有幾個原因,一個是人民幣一直貶值。香港有一個特定的歷史使命和任務,就是把中國的資金有效且合法地帶出來。但是如果中國限制資金外流,這個對香港的影響也是很大。現在中國沒有說擔心人民幣貶值,說的只是外匯儲備不能再往下了。沒有外匯存底,國家很難穩定的。當局現在擔心非法資金外逃,香港作爲中間人,越多資金流進流出就越好。

 

《超訊》:特朗普說要在匯率上限制中國,但其實國內更多的說的是要保匯率。

莊:對,他說這個很不合適,因爲人民幣貶值也不是中國想的。他是找藉口制裁中國,因爲美國國內有一批人不滿中國分走了就業。但他也知道這些就業也不只是中國分走的,美國就業在50年代就已經開始下降了,中國2001年才加入世貿,那時候在美國本土的製造業已經很少了。特朗普不講數據,不講事實。他要競選肯定思路要民衆化,但不一定科學。現在就業就算離開中國,也不可能回流美國了,美國工資太貴了。

 

《超訊》:如何看待民間的「逢七魔咒」說法?純屬迷信,還是存在一個類似的經濟周期?

莊:經濟周期肯定有,而且會越來越頻繁,但時間不會這麽準的。金融市場越來越多衍生工具,因爲信息不對稱,所以很不穩定。香港1973年的股灾,到了1980年差不多回暖了。樓市97年跌了,大概2005年就回到正常水平。恢復期大概在7年左右。金融市場肯定有周期,可能在10年左右,剛好一代人的時間:上一代人受了傷,新一代人出來,可能剛剛工作手裏也有一些錢。

 

《超訊》:您對今年香港整體經濟的走勢有什麽預判?

莊:今年是換特首,但是新特首也解不了香港現在的死結。我們現在是「三低一高」,低失業率、低通脹、低增長、高房價。短期來講還看不到改變這個趨勢的力量,今年還是會延續「三低一高」。

特首候選人的政綱內容也左右不了香港的走向。比如說要讓香港做高科技,但是做不了,香港不可能給到像深圳給華爲那樣的條件,高科技行業要有龍頭帶動。這不是我們的長處,反而是短板。

香港的未來也還是在金融業,發展一些財富管理、私人銀行之類的産品,越高端越私人化,國內暫時還追不上的,就越有優勢。很多其他行業都做不起來,因爲土地太貴了。

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