香港樓市進入瘋狂時刻

文/陸璟

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香港樓價沒有最貴只有更貴,一手市場近期推出索價過千萬元的一房戶,仍然一房難求,慈父慈母為子女通宵排隊,爭先恐後怕錯過了上車機會 。經歷97年泡沬後,目前的業主懂得防守,借貸越來越少,未必會重蹈97年覆轍。

香港回歸即將邁入20周年,樓市依然熱火朝天,新盤瘋狂程度絲毫不遜於97年。中資房企近年亦不惜天價搶佔香港土地,海航系先後以約274億元鯨吞啟德4幅住宅地, 龍光地產(3380)夥合景泰富(1813)豪擲168億元奪得鴨脷洲地皮,成交價刷新全港紀錄,相反本港地產商卻退居二線審慎觀望拿地。在「麵粉貴過麵包」下,香港樓價沒有最貴只有更貴,一手市場近期推出索價過千萬元的一房戶,仍然一房難求,慈父慈母為子女通宵排隊,爭先恐後怕錯過了上車機會 。與此同時,當年的一批曾經歷1997年金融風暴後的蟹貨樓盤,大部份已返家鄉,也算是守得雲開。

不過業界人士認為,現時的樓市有點「古靈精怪」,有點像97年又不完全是,又有點像2003年沙士。但經歷97年爆煲之後,業主懂得防守,借貸越來越少,未必會重蹈97年覆轍。

普通市民若希望樓價跌回「97價」,顯然是不可能發生的事。數據顯示,香港樓市自1997年爆發金融風暴以來,即使經歷2003年沙士及2008年金融海嘯兩大重挫,過去近20年整體樓價累升八成。差餉物業估價署的全港私人住宅樓價指數,1997年10月最高位指數為172.9點,但今年2月相關指數已升至312點。

中資地產商活躍香港住宅市場

市場人士指出,中資發展商逐漸活躍於本港住宅市場,本地發展商的未來住宅供應預料將減少,在補充土地儲備較過去困難下,本港發展商的新盤將更惜售,求價多於求量,預期新盤叫價更硬淨。

最近開盤的兩個逾千萬的一房就可見一斑, 位於港島區長實地產(1113)北角住宅項目維港頌首批涉及76伙,市值約35億元。首批單位間隔一至四房,以最高折扣優惠34%計,首批折實呎價介乎23000至40000元,高於同區二手樓價。當中面積約430平方呎的一房戶,折實入場費1030萬元。

維港頌位於北角油街,由六座住宅組成,提供378個單位,地皮由長地於六年前投得,每平方呎樓面地價近8300元,現時同區主要二手私人屋苑和富中心、城市花園等,平均呎價均低於2萬元。
另一個新界新盤新世界(017)等發展的荃灣柏傲灣一房單位,實用421方呎,基本是一覽無遺間隔,一入門口便見到整個客飯廳,左邊是廁所,右邊就是開放式廚房,客飯廳外連一個22方呎露台。至於房間長11.9呎,闊7.5呎,面積約89方呎,連16方呎工作平台,都算合理寬敞,不過廁所是無窗黑廁。

中資發展商保利置業(119)旗下啟德「龍譽」於上月中的開價較為平易近人,首批188個單位折實呎價由17065至24051元。當中最小的開放式單位,折實入場價為388萬元,銀碼平絕同區私樓,亦屬區內首個入場費400萬以下的新盤。在復活節假期首日開賣亦取得不錯成績,有準買家及地產代理連夜通宵排頭位,志在必得買到樓。啟德龍譽當日發售93伙單位,截止下午7時30分,共售出26伙,佔可售單位28%,套現3億元。

翻查記錄,保利置業於2014年2月以當時的「高價」39.23億元投得,平均樓面呎價6530元,高於市場預期逾一成,亦比2013年6月中海外(688)投得首兩幅啟德港人港地貴逾兩成。不過比起今年海航以平均樓面呎價1.35萬元買入4幅啟德地,可見當年的「高價」不到3年,已淪為今日的「白菜價」。

香港本地發展商大賺離場

隨著近年人民幣貶值及內地樓市限購不斷升級,不少中資發展商轉戰利潤較高的香港市場,不斷推高地價變相令部分早前已買地的本港發展商大賺離場,今年起亦進入內房賣樓的收成期。據不完全統計,今年市場將有約9個由中資發展商的住宅項目可供推售,涉及近4000伙,佔整體一手市場約兩成,相信未來數年中資發展商在港賣樓的比例將會持續上升。

中海外(688)去年9月推售的啟德1號I,半年內先後推出鴨脷洲南區左岸及啟德1號II,三個項目合共已沽出約930伙,總套現額估計逾125億元,獲利豐厚。中海外於2012年以25.38億元擊敗11個財團奪得鴨脷洲地,每呎樓面地價約11044元,創當時香港仔區樓面地價新高。2013年,以45.4億元「連吞」啟德兩地, 每呎樓面地價5157元,合計麵粉價僅70億元。中海外董事總經理游偉光早前表示,旗下新盤錄得理想銷情,未來將繼續積極在香港物色合適的地產發展項目。

長實住宅項目維港頌一房戶,入場費逾千萬元

值得留意的是,中資發展商普遍主攻市區靚地,推出的新盤多數來自九龍或港島區,除保利置業及中海外已推出的兩個啟德項目外,今年還有萬科(2202)灣仔聯發街項目、越秀地產(123)太子道西279號項目、及中信泰富重建發售的何文田KADOORIA項目。

另一邊廂,樓市瘋狂帶挈97年蟹貨翻身。全港五大經典蟹貨屋苑中,除深井浪翠園仍在蟹貨區未能解套,其餘四個屋苑包括嘉湖山莊、深井豪景花園、荃灣愉景新城及北角港運城均已返家鄉。當中,天水圍嘉湖山莊更成為「翻身王」,呎價已升破1萬元,目前樓價較97價貴近五成。其餘3個屋苑,升幅亦較97價高兩至三成。

根據中原傳統10大屋苑數據顯示,現時樓價已大幅超越1997年7月最高位﹔上車盤沙田第一城樓價升幅最勁,上月平均呎價升至14275元,就算與去年11月政府加辣後比仍再升逾4%,與97年高位比較,升幅更逾九成,成為過去近20年的10大屋苑「翻身王」。

樓價升勢凌人,上車盤更加供不應求 。最具代表性的沙田第一城近日兩房單位叫價更已衝破500萬元,就算在1997年最貴時也不過「三球」。當年炒得最火的24座中層H室,1997年1月以197萬元轉手,8個月後再度易手,已炒高至262萬元,其後樓市爆煲,至2004年5月,單位以122萬元賤賣, 業主持貨至今,單位現值約480萬元。

至於傳統十大藍籌屋苑太古城及美孚新邨,現時樓價亦分別較1997年高出82%及76%,97樓市最瘋狂時呎價都未破5位數,而在20年後,只剩沙田第一城及嘉湖山莊的平均呎價低於1萬元。另據最新調查指出,本港樓價中位數是家庭入息中位數的18.1倍,與1997年中比較,當時樓價與收入比只是14.6倍,而97年按揭息率亦高達10厘。

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