高樓價已成香港最核心的社會矛盾, 民怨越來越大。樓價高源於土地供應少, 此一問題並非無法解決, 端視港府有多大的決心和勇氣去抗衡既得利益者。

香港彈丸之地寸土寸金,上百萬人蝸居於這個城市,普羅大眾辛苦一輩子,也只是在為地產商打工。樓價越來越貴,房子越住越小,納米樓湧現,床頭的另一邊就是灶頭,叫人情何以堪,民怨自然越來越大,樓價高昂已成為香港最核心的社會矛盾之一。

無論是近期熱議的一手樓空置稅,還是該不該向郊野公園徵地,皆是模糊大眾視線的政治伎倆,但凡觸及權貴及既得利益者的利益,甚至是環保團體背後的金主,所有事變為無解,當局的官員亦害怕成為樓價下跌的罪人。

誠然,香港的土地問題並非無法解決,視乎港府有多大的決心去抗衡,去顛覆這些人的利益。業內人士認為,可以從幾方面著手:第一,改變土地拍賣方式,把勾地招標,改回公開拍賣;第二,將地皮拆細,避免地產商操控;第三,填海造地,非維港地區。短期而言,政府開發棕地不失為一個方法,郊野公園邊陲地帶也不是完全不能觸碰。

不過,棕地分散零碎,發展不易,總面積只有1300公頃,其中540公頃早已納入政府3600公頃的計劃內,餘下的只有760公頃,相等於40個維園,如果能用作起樓,可有效增加供應,但當中仍有不少問題未解決。

林鄭政府雖然多次提到要解決土地問題,多半還是紙上談兵階段,久而久之,恐怕最後也將不了了之。行政長官林鄭月娥在今年5月第三次出席立法會答問會,反駁有議員質疑她沒有膽量觸犯權貴,否則動用《收回土地條例》就能收回土地。她指出,若動輒使用《收回土地條例》,可能會面臨漫長的司法覆核程序,導致土地無法釋放。

林鄭月娥反駁議員質疑

多名立法會議員對政府在土地問題上提出質疑,民主黨尹兆堅認為,政府在土地問題上向權貴傾斜,要求政府收回粉嶺高爾夫球場。工聯會麥美娟亦質疑林鄭月娥有無誠意、魄力去動既得利益者的利益。

林鄭月娥回應,在她的施政內「無既得利益,只有公眾利益」,自己亦無責任維護既得利益。她強調,「鄭重同大家講,選舉過程中無欠過一個人!」若果有虧欠只對選舉團隊,不存在虧欠任何既得利益,未來若議員有懷疑可以當面向她查詢。

林鄭月娥認為,《收回土地條例》可助政府收回土地,但不能隨意用,《基本法》第6條和105條保障私有產權,必定要平衡公共用途,不是刻意侵犯私有產權,過往法庭也受理過。她指,即使自己很有膽動用《收回土地條例》,但土地擁用人可以司法覆核告政府,一場官司可以打很長時間。她舉例,舊灣仔警署活化的改劃過程中,有某個發展商認為城規會改劃時侵犯私有產權,一拖就八、九年,至今也不能出售作商業用途,反問議員是否想見到新界的土地,每幅都面臨漫長司法程序,不能釋放。

林鄭月娥又指,專責小組的方案是讓私人發展商的土地能夠有效釋放,滿足社會需求,不是幫私人發展商發展,她反問,未開始商討就說是輸送利益、官商勾結、向權貴跪低,是否對政府官員不公道。

「土地大辯論」諮詢已展開

民建聯議員鄭泳舜提出,政府能否提供閒置用地清單,支援社會服務機構參與過渡性房屋項目?林鄭月娥回應,政府已經提供臨時用地或閒置用地的清單,並舉例之前出席的活動,於九龍區乳健中心舉辦,亦是利用閒置用地發展出來。她又指出,自己曾親自視察閒置校舍,但認為這些地方多交通不便,可作房屋用途不多。

為期五個月的「土地大辯論」諮詢已於今年4月底展開,土地供應專責小組提出18項的建議,當中分為短中期選項、中長期選項及概念性選項,其中短中期選項,即有潛力於未來大約10年內提供額外土地,為香港解決燃眉之急的土地問題。小組最遲年底向政府提交報告。

四個短中期選項,包括發展棕地、利用公私營合作方式發展私人擁有的新界農地、利用私人遊樂場地契約用地(例如發展粉嶺高爾夫球場)及重置或整合佔地廣的康樂設施。在概念性選項中,出現了些技術難度頗高的建議,比如填平船灣淡水湖作新市鎮發展、葵青貨櫃碼頭上蓋發展,其他選項還包括重置葵青貨櫃碼頭、在運輸基建設施上作上蓋發展、增加「鄉村式發展」地帶的發展密度。

冰封三尺非一日之寒。由於政府一直沒有建立足夠的土地儲備,導致現時「毫無還價能力」,在發展問題上被地產商牽著走,這也是市場擔心公私營合作只會淪為發展商「肥豬肉」、對解決住屋問題卻毫無幫助的根本原因。

土地供應專責小組主席黃遠輝表示,諮詢中提到的收回農地、填海、拓郊野公園邊陲,對政府而言是極具戰略意義的。只要政府敢開啟先例,從發展商手上收回囤積的農地,在姿態上也極為重要,顯示政府不會容忍地產商繼續囤積農地,變相日後政府要再回收發展商手上的閒置農地,阻力也會低很多。

黃遠輝提到,政府日後和地產商合作如要爭取更大空間,自己也要有土地使用上的彈性,才有選擇可言。因此,在諮詢文件的18個選項中,填海和郊野公園邊陲地帶,性質都屬「憑空增闢新的土地」,通過犧牲環境換取空間,為日後和地產商談判,爭取更有利的位置,對政府來說是「求之不得」。

未來三至五年土地供應少

另一邊廂,大地產商近期高價買地的行為,亦顯示其預判未來三至五年內,香港都難有新增的土地供應。在5月15日,市場矚目的啟德地開標,新地(016)以逾251億元擊敗其他本地發展商,地皮造價成為全港最貴。

地政署公布啟德第1F區1號地盤、新九龍內地段第6568號的用地,以251.61億元予崇啟有限公司,其母公司為新鴻基地產發展有限公司,批租期為50年。以最高的樓面面積141.5萬平方呎計,每呎地價為約1.78萬元。地皮面積約17.8萬平方呎,最低及最高的樓面面積分別為84.9萬平方呎及141.5萬平方呎,指定作商住用途。以上兩面積包括將由買方興建的安老院舍,及長者日間護理中心的政府地方的樓面面積。

萊坊高級董事、估價及諮詢部主管林浩文表示,啟德地塊中標價比預期高,反映發展商「餓地」已久,需補充優質的土地儲備,亦反映發展商看好「後市」及「啟德前景」。他續稱,該地皮易於規劃,可作豪宅混合式項目發展,高層單位可做特色戶,估計總發展成本約380億至400億元起,落成後每呎售價3.2萬元或以上。

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