多家中國媒體報導,中國一、二線城市房租連續三月暴漲,漲幅遠超以往,引發輿論熱議。

41平方米,每月租金6000元;56平方米,每月租金7000元;58平方米,每月租金8000元……。不到一年,同樣的校區,同樣的戶型,房租卻持續飆漲。近日,不少人發現,生活在北上廣深等一線城市,連房租都負擔起了。

中國房價行情網的數據顯示,北京7月房租為92.33元/月/㎡,比去年同期增長21.89%,而2017年北京的人均工資為每月8467元。中國一線城市中,深圳是七月房租漲幅最高的城市,同比增加29.68%,其次為重慶,同比上漲26.44%,第三為上漲24.39%的天津。中國的二級城市中漲幅最大的是成都,同比增長30.98%。

市民對飛漲的房價苦不堪言,應屆生情況更為糟糕。據《2017年應屆生租房價格報告》數據顯示,84.2%的應屆畢業生需要租房,而北京應屆生租房開支占到月均工資收入的67%。

知名房屋租賃仲介平臺我愛我家前副總裁胡景暉指出資本大幅進入長租公寓是推高房租的主要原因。

何為長租公寓公司,他們做了什麼?

中國的長租公寓公司,如鏈家旗下的自如友家,公寓運營商蛋殼等。這些公司從市場上承接房屋,簽3至5年的委託合約,經簡單裝修,配上家電,轉租給不同的個人,以二房東身份獲得差價。

據鏈家自如公佈數據,2015年長租公寓門店增長率不足15%,2016年增長率為35%,2017年增長率高達40%。當前,資本主導的品牌長租公寓已初具規模,行業排名前十的品牌公寓管理房屋間數(套數)均已過萬。

然而,當前品牌公寓占整個租賃市場的比重僅為2%左右,遠低於發達國家25%至30%的平均水準,這也就出現了最近幾個月大型品牌長租公寓大規模燒錢搶佔房源、爭奪租賃市場定價權的現象。方法包括利用銀行貸款等融資管道獲得的資金進行惡性競爭,以高於市場水準的租金或哄抬租金強佔房源。

胡景暉指出自如、蛋殼等長租公寓仲介以高出市場價格20%~40%的價格爭搶房源嚴重違背了市場規律。這樣的做法使得長租公寓並非“to C”(消費者),而是“to VC”(投資人)

國內房屋租賃公司我愛我家旗下公寓

蛋殼公寓至今管理17萬間公寓

資本仲介利用資本杠杆搶佔市場,進一步加劇了短期供求矛盾。

房租上漲與仲介哄抬價格、資本湧入租房市場密切相關,但究其根本還在於房屋租賃市場的不規範。“黑仲介”、假房東、二房東重重設卡,“霸王條款”、無理漲價、房租欺詐、不退還押金等現象依然存在,租房者的權益經常得不到保障。

長租公寓的安全問題近日也受到公眾質疑,2017年4月有用戶通過自如租下北京海澱區的一個房子,1年後,其在體檢中被告知白細胞數量明顯偏低,只相當於正常人的60%。委託專業機構對租住房子進行檢測後,發現廚房、臥室、客廳的甲醛、TVOC均超標,最高超標2.3倍。租客錢先生稱入住自如出租房後身體不適,經檢測房間甲醛含量超標。

網友爆出的自如甲醛超標事件微博截圖

實際上,我國一直在對住房租賃市場進行整改和規範。

2015年1月,住建部印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》。檔要求“建設管道多遠、總量平衡、結構合理、服務規範、制度健全的住房租賃市場”。

2015年12月,中央經濟工作會議提出,“以建立購租並舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口”。

2016年5月,國務院印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》,要求全面部署和發展住房租賃市場。

2017年10月,提出要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。發展住房租賃市場,已經被作為完善住房市場長效機制的重要組成部分

但租賃市場制度和體制的不完善,出臺政策收效甚微,市場仍然亂象叢生,租客在這個體系中處於弱勢,權益得不到保障。

房租上漲的影響

國際上,租金收入比的警戒線為30%,即當租金占收入的比重超過30%,租客用於租房上的消費不合理。但目前中國一線城市的很多年輕租戶表示,他們需支付的房租已達到月收入的50%以上。

中信證券一份分析報告指出,房租上漲不僅從CPI(消費者物價指數)構成上推高通脹,還通過成本傳遞和財富效應等方式影響整體物價水準。

一份報告指出「據成本傳遞效應,房租上漲導致居民生活成本增加,推動工人的工資要求。企業在維持一定利潤率的基礎上往往將用工成本向下遊及終端消費轉移,因此物價上漲。

世界各國的房屋租賃市場現狀

美國

美國住房租賃是一個很大的市場,接近40% 的人都是租房住。美國公寓企業近20年的發展中,機構運營方逐步提供了多樣化的服務,比起個人房東,租客有更加良好的租住體驗和服務體驗;同時,完善的底層法律也充分保障了租戶權益。在租約關係、租約管理、租金管制、承租人權益給予明確的規定

德國

德國2015年出臺的《租金限制法》。為抑制租金過快增長,保護作為弱勢群體的租客的利益,規定新租房屋的租金原則上不得高於“當地普遍可比租金”的10%。新出租的房屋價格應該按照各地政府的“指導價格”,超過這一價格的20%,算是違法行為,租客有權將房東告上法庭,索回超出部分。

德國的一處公租房

房屋租賃市場是完整的房地產市場的重要組成部分。隨著城市發展,租賃是住房供應的雙引擎之一,佔據了40%~60%的市場份額,巨大的市場利潤空間使得資本市場對這塊大蛋糕蠢蠢欲動,紛紛湧入其中,欲分一瓢羹。雖然我國出臺了一系列政策對房屋租賃市場進行整改和規範,但至今收效甚微,市場仍亂象叢生。通過對德國等西方國家租賃市場的現狀、制度的探索,或為中國租賃市場的發展提供一個範本,政府應用行政、法律、市場相結合的手段調控房地產、抑制高房價、遏制房租上漲,讓各項政策真正落地。只有市民的房屋問題得到保障,人們才會更多心力發展創新科技、企業、工業。

 

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