房子高價賣給大陸人,香港吃了哪門子虧?

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本月,美國傳統基金會發表2017年經濟自由度報告,香港蟬聯第一位,得分89.8,較上年上升1.2。中國排名111,拿到57.4分,為「多數不自由(Mostly unfree)」的經濟體。

在香港中文大學劉佐德全球經濟與金融研究所所長莊太量教授看來,資金、人才的自由流動是金融業、服務業得以蓬勃發展的關鍵因素,香港的這種高經濟自由度,也是上海在短時期內還無法取代香港的重要原因。

80年代,當香港低端製造業向外轉移之後,實行自由市場經濟體制的香港並沒有走亞洲四小龍中的其他「三小龍」新加坡、韓國、臺灣那樣進行本地製造業的升級,而是利用了為內地經濟服務的契機,跨過重工業階段,直接邁向了金融、地產、貿易等服務業行業,憑藉與大陸的天然紐帶關係獲得發展空間。

但是,可以說,隨中國大陸改革開放的持續深入,香港的窗口優勢正在逐漸消失。房地產價格的高歌猛進、收入差距的日益擴大,讓曾經隱藏在發展背後的各類矛盾和問題浮出水面。

 

香港國際金融中心地位岌岌可危?

中銀香港高級經濟研究員、前香港政府中央政策組成員王春新認為,香港經濟「屋漏偏逢連夜雨」,「屋漏」包括購物天堂的迅速褪色,讓旅遊購物急速走下坡;資產市場波動引發的財富效應,也對本地的購房需求產生負面效應;本港政治社會矛盾集中爆發,挫敗了本地及海外財團對營商環境的的信心,也加深了社會分化。全球經濟處於放緩期,歐美各國大搞量寬,香港將長期面對外部需求不足的困局。

香港作為國際金融中心的地位,也被認為逐漸受到了來自上海的挑戰。譬如說,1993年,香港股市成交額是上海的近4倍,2015年,上海股市成交額反超香港達到了接近7倍。這樣的翻轉,是香港與其腹地之間關係扭轉的縮影。

根據2016年全球金融中心指數,香港緊跟倫敦、紐約、新加坡,位列前四,而上海列全球第16位。與2015年的排位相比,上海與香港的差距縮小了六位。但亦有說法指,憑藉離岸人民幣中心、一帶一路及綠色金融三大發展機會,香港的國際金融中心地位依舊穩固,短期內還無法被超越。

展望2017年,珠海書院商學院院長、前香港政府中央政策組兼任顧問何濼生表示,今年香港經濟的變化區間比較大,因為有很多不明朗的因素,比如特朗普推行保護主義,但中間數總體會比去年好一些。

誰在推高香港房價?

據他觀察,無論特首選舉誰獲勝,都不可能再走過去的路線,政策方向都會是增加土地供應,這也是唯一有效的方法。針對外部資金湧入香港買房,何濼生主張Hong Kong People first(港人優先),但認為香港作為國際都會,也應該允許希望在這裏落地生根的人在此置業

一直以來,大量外來資金尤其是來自中國大陸的資金被認為是推高香港樓價的重要因素。吸引外資並未給基層居民帶來經濟收益,只是讓地產商和既有投資者受惠,造成貧者愈貧、富者愈富的局面。

越來越多的青年人感到缺乏向上流動的空間,置業無望,轉而走上街頭進行抗爭。本土激進者甚至認為蜂擁而至的大陸人是「蝗蟲」,擠佔了大量生活資源、教育資源,推高物價從而使香港民不聊生。

梁振英任內5年,中資十大財團在香港買地數額達422億。一個較為普遍的說法是,這加速了香港現有發展商格局的洗牌,市場競爭將日趨激烈,或許會壓低地產行業的利潤空間。

 

雙辣招打擊外來需求 房價依舊堅挺

而梁振英推行的意在照顧香港永久居民置業需求的樓市「雙辣招」似乎飽受業界詬病。即使樓市交投大幅萎縮,一定程度對柔性需求(投資者)有所打擊,但是樓價並未下跌,剛性需求(首次置業者)也難以釋放。

何濼生對「雙辣招」的有效性表示質疑,他認為在這種國內情況下,業主不願在高稅率下換樓導致二手市場交易被打擊,租金也居高不下,樓市並未健康發展。

莊太量同樣認為,這樣的政策鎖死了二手房市場的交易,實際上無助於擴大供應,並不能有效壓低房價。他強調經濟應該自由流動,政府不應該有太多的政策去干預市場。目前很難講香港的房地產有泡沫,因為有太多的外部資金湧入香港樓市。即使有泡沫,也該給樓市一個自由成長的空間:跌就跌,漲就漲。因為房子是投資品,投資者自己承擔風險。

他分析今年香港經濟依然會延續低失業率、低通脹、低增長、高房價的狀態,房價在短期內看不到大跌的可能。但他對香港未來20年的發展持悲觀態度,「因為香港已經走到行業鏈的頂端,金融再往上走就沒有了。如果大陸有一天也可以打開市場,允許資金自由流動,香港的特殊價值就不復存在,那麼這座城市的沒落也會成為歷史必然。」

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