重慶經濟這幾年一直是被關注的焦點,全因市長是黃奇帆

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重慶經濟這幾年一直是被關注的焦點,全因市長是黃奇帆。在全中國經濟下行壓力大的情況下,重慶經濟增長穩坐第一。最讓人關注的是,當全國都掙扎在高房價與限購、假離婚與復婚的邊緣,重慶的房價卻閑庭信步、穩中求勝。之所以能做到這樣,黃市長功不可沒。黃曾經在2011年講過他調控的秘密武器是「供求平衡、土地價格、稅收分量、金融槓桿、配置格局」,早前,他還講過,其實很簡單,依市場規律,價格高了多批項目,價格低少批地。如此簡單,五年過去了,其他地方為什麼沒有學或者做不到呢?我細細研究,黃奇帆成功調控重慶房價,背後有六大原因。

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土地儲備:省級資源,直轄市體制

黃奇帆調控房地產,最核心的是土地。土地在他手裡面為什麼沒有成為「土地財政」的緊箍咒,反倒成了調控供給的法寶呢?主要是由於重慶的直轄市體制,重慶本是省的構架,從1980年代的「三峽省」流產,到1997年6月重慶直轄市正式掛牌。重慶天生具有其他省不具有的直轄市體制優勢,還有另外三個直轄市不具有的省的架構。所以,重慶面積大,土地資源多。最重要的是可以由其他省的「分級儲備」到「一級儲備」,有了這個體制優勢,才使得黃奇帆得以把全市的土地儲備都掌控在他手裡(重慶的全市土地主要由兩家市屬重點企業儲備:重慶市城市建設投資公司和重慶市地產集團)。黃有條件通過土地這個最關鍵的資源手段,對房地產市場、價格進行有效調控。這是黃市長大規模儲備土地的客觀條件。

其他的省市想學這個土地儲備也學不會。省土地資源多、面積大,但不是直轄市,省不能集中掌控土地。省一級的,十幾個甚至幾十個主體配置資源,肯定形不成有效的調控合力。

反過來,其他的三個直轄市雖然有體制優勢,但是與重慶這個新興直轄市相比,城市化已基本完成,可用的土地面積小。城市建設拆了老城蓋新城, 沒有新的土地供應。所以很難學會。

被廣泛關注的重慶地票制度,也只有在這個特殊的直轄市中,把「級差地租」的作用發揮出來。

三大改造:解決原住民的基本住房需求

在供給方面還有一個公開的秘密,就是重慶從2008年開始的危舊房、城中村和棚戶區三大改造。其中,危舊房改造,主城區解決掉約1200多萬平方米;棚戶區改造已經完成約500多萬平方米;城中村改造約200萬平方米。三部分加在一起超過2000萬平方米,解決了近100萬人的住房需求。與其他三個直轄市相比,這三大改造,重慶早起的鳥兒有蟲吃,而且下了大功夫。但是,沒有人把這個與重慶的房價結合起來。其實,對於重慶主城這幾百萬人口來說,解決掉百萬人的住房,客觀上房價必然得到抑制。

建公租房:調控房價的最大殺手鐧

重慶在全國最早實行公租房制度,主流社會和輿論都認為這是民生工程。其實,沒有看到的是,公租房在解決民生的同時,也改變著房地產市場的供需格局,從而壓低房價。據報導,近年來,重慶累計開建公租房4475萬平方米、69.2萬套。重慶現在約有60萬農民工、大學生居住在公租房。

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對一個城市的首長來說,經濟增長為了什麼?這至關重要。黃市長自己親口說,不要與民爭利。

房地產發展是為了改善老百姓的居住環境,這可能是黃奇帆重要的城市發展價值觀。

講完了供給側的秘密武器,再來看重慶房地產的需求側還有什麼名堂。

人口結構:大農村+人口外溢

重慶這個大城市、大農村、大山區、大庫區,地域廣闊、佈局分散,發展不平衡,所以房地產需求是多元化的。戶籍人口大於常住人口。 2015年,重慶市常住人口3016.55萬人,戶籍總人口3371.84萬人,300多萬的人去哪了?都跑到別處去住房消費了。而其他的大城市,都是常住人口大於戶籍人口,甚至達到兩倍,必然提升房價。

人口需求方面,還有一個原因,大農村就是農民佔大多數,不拉動城市房價。

產業結構:藍領多白領少

重慶的產業結構,拉不動房價上升。重慶是老工業基地,傳統產業居多(這部分產業工人大都有老國企的福利房、房改房等);近年來,電子信息產業飛速發展,但主要以微笑曲線低端的加工貿易為主;重慶的現代服務業佔20%左右,比重不高。這三個方面都決定了重慶的藍領多,白領少。住房的高端需求還沒有培育起來,房價也相應上不去。

房地產稅:高端需求扼殺在萌芽中

2011年,作為國家兩個試點之一,和上海一道,重慶啟動了房產稅改革試點,徵收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房,以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房,稅率為0.5%-1.2%之間。這既限制了本地有錢人炒房,也擋住了外面的炒房團到重慶。所以,炒房團寧願到隔壁的成都和貴陽兩個省會城市,也不到重慶這個直轄市。

除了這些客觀因素,主觀上,黃奇帆並沒有如一些城市的管理者,希望城市房價大漲,所謂以此來提升該城市的整體價值。黃奇帆還警示,一些地方高槓桿去庫存恐釀「金融災難」。重慶的實際價值不在房地產的高價位。

以上這些因素,並不是否定黃奇帆的聰明和本事,他能夠因地制宜,從供給和需求兩個方面把重慶的房價玩得穩穩妥妥。其他地方的長官行嗎?看來還是要向老黃學習。

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