中國房地產去庫存危機與出路

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中國房地產庫存問題嚴重
中國房地產庫存問題嚴重

如果中國不能有效的解決房地產去庫存,危機可能就在眼前。中國經濟,成也房地產垮亦房地產,房地產庫存會是壓垮中國經濟的大山。

3月底開始,房地產銷售基本面走低。滬深限購以後,銷量下降了。2015年末全國貸款餘額不到人民幣94萬億,而其中房地產貸款餘額超過21萬億,佔全部貸款餘額的22%。這麼高的佔比,如果房地產去庫存長期得不到解決,就可能形成巨額呆壞帳,引發金融風險。目前全國房地產總市值超過270萬億,是2015年全年GDP4倍。綜觀其他國家,地產問題會引發系統性風險和全面危機。2007年美國發生次貸危機時,房地產市值僅為GDP的75%。即使是日本1989年經濟泡沫破滅時,房地產的總市值佔GDP的比重也才達到GDP的3.75倍。

房地產不去庫存的風險

前一段房地產銷售火爆,結果曇花一現,緊隨而來的是下滑,4月1日開始,各主要城市房地產成交下降劇烈,房地產去庫存難以為繼。更有甚者,二三線城市,連短暫的回暖都沒有。

中國房地產總市值太高,如果趕上金融風險,庫存厲害,房地產垮,中國經濟就垮了。270萬億,泡沫已很大,漲1個百分點,就是2.7萬億。減1個點,也就不見了2萬多億,造成大量固定財富縮水。2006-2014年,中國全社會固定資產投資佔GDP比重從51%上升到81%,房地產投資佔GDP比重從10%上升到19%。1952-2012年,日本投資佔GDP比重20%~36%。1970-2012年,韓國投資佔GDP比重20%~38%。1947-2013年,美國住宅投資佔GDP比重平均為5.9%。2015年全年房地產投資增速僅為1%,創有資料以來最低值,甚至遠低於2008年下半年金融危機時期的7%。房地產體量大,增速慢,拖了經濟增長的後腿。2014年中國房地產待售面積為6.22億平方米,據最新的統計資料,到去年底增加到近7.4億平方米。庫存增長太快,風險隨之加大。目前全國商品房的總量在30億平方米,按照去年的銷售速度計算,即使從現在開始,不再新建,全國商品房的去庫存週期也要5年左右。

房地產蘊藏著巨大風險,如果出事,就會給銀行帶來系統性風險。如果房價大起大落,也會引發系統性風險。漲跌帶來的增減體量很大,單靠價格漲就會帶來泡沫;如果價格下降10%的話同樣也會讓國民財富縮水27萬億。平均每個人損失2萬塊錢。

如果庫存水準長期保持高位,房地產的新增投資就缺乏動力,增速也會受到影響。房地產業的總產值佔全國GDP的10%以上,是所有產業中對GDP貢獻最大的行業。如果不解決,風險危機顯而易見。整個經濟增長將缺少重要引擎。4月1日以來房地產銷售環比下降態勢明顯,路漫漫其修遠兮,房地產問題怎麼解?

中低收入居民買不起房
中低收入居民買不起房

去庫存的效果不明顯,根本問題是消費的問題。有購買消費能力的,房子都很大,需求彈性小。沒房子住的,有需求的,又買不起。今年以來,房地產去庫存確定為GDP增長的重要任務,個別城市出現起起伏伏,價格漲漲落落,但基本不解決問題。地產商慌了,地方政府也慌了。比如瀋陽,市政府發文,明確對畢業未滿5年的高校和中等職業學校畢業生,購房零首付,當即引起一片譁然,當夜政策叫停。其實,即使不叫停,作用也是杯水車薪。因為即便零首付,這些學生也買不起房。

中低收入居民買不起房

發展租賃住房是房地產去庫存的重要方向。中國住房消費不合理,產權式消費和租賃式消費發展嚴重不平衡。主要是,租賃市場的發展程度遠遠滯後於銷售市場。然而,中國正處於城市化和工業化中期,對房屋租賃有巨大需求。2014年中國的城鎮化率不到55%,城鎮的流動人口高達2.53萬億,預測到2020年城鎮化率達到60%。在城鎮化和工業化快速發展的過程中,流動人口總量還將繼續快速增加。這部分人對租賃住房需求強烈。

另一方面,由於這些年房價的瘋狂增長,大多數中低收入居民買不起房。從發達國家的經驗來看,房價收入比在4-6之間,不能超過7。而中國大城市的收入房價比超過20,有的甚至超過30。北京一個新畢業的大學生即使不吃不喝,連一平方米房也都買不到。

國際慣例是,住房佔收入不能超過30%。去庫存艱難,就是絕大部分有住房需求的是中低收入居民,卻買不起房。發達國家經驗是,房屋租賃市場一直是房地產市場重要組成部分。發達國家房屋租賃佔整個房地產市場1/3以上,美國35%,日本接近50%,法國45%。而中國城鎮居民租賃住房比例不到20%。從城市來看,北京上海等超大城市住房租賃市場只有30%多。而倫敦紐約東京首爾這樣同等的國際超大城市房屋租賃一般都超過60%。如果將城鎮居民租賃住房比例提高到30%,到2020年,城鎮租賃住房比例提高10個百分點,庫存將全部消耗掉。

政府須推動房屋租賃市場

發展租賃住房既要有實招,也要有智慧。中國目前的房屋租賃80%以上是分散個體的二手房租賃,同時還存在租賃管道單一的問題,主要是通過仲介進行租賃。普遍存在不規範無序競爭,缺乏誠信等問題。據一項調查,近80%的北京受訪市民擔心,對通過仲介租房存有疑慮,擔心房東隨意提價,提前收回房子。「租房住」意味著「長搬家」。租房往往還要承擔遭受欺詐的風險。發展租賃住房必須要有政府出面,推動規模化專業化的房屋租賃市場和租賃主體。

另外一個要解決的問題是,房屋租賃收益低的問題,而房地產租賃稅費過高。目前中國房屋租賃投資的平均收益僅為3%左右,扣除稅費後收益更低。這種情況下,企業房屋租賃收益還不抵銀行的存款收益。因此,要發展房屋租賃,政府必須在稅收方面大力支持。

從防範金融風險,擴大投資來源的角度考慮,可以從金融角度推動房屋租賃,同時更直接地防範金融風險。比照當年處理呆壞賬的辦法,由銀行收回開發商用貸款形成的閒置待售房屋,然後通過剝離資產,成立獨立專業租賃公司,從事租賃經營。 政府給予稅收優惠支持,不僅資產能相對安全,而且能夠形成房屋租賃業務的盈利,到了一定成熟時機,還可進行資產證券化。既有效化解不良債務,化解泡沫,銀行還可以從中得到增值收益。 ■

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