居不易，是香港陷入數月暴亂的一大原因，但讓人沒想到的是，經歷了連月的打砸燒，香港唯一堅挺的就是樓價了，有分析認為，2019年仍將是一個上升年，即年尾價會高過年頭價，預計幅度約在7%左右。

 

而根據今年年初的一份國際調查報告指出，香港平均房價高達約973萬港元，平均豪宅價格則為5,416.5萬港元，成為全球之冠！而在高企的房價背後，是香港人多地少，房屋供應不足的殘酷現實。買不起房、住房條件糟糕成為常態，不少中低收入的市民因此喪失生活的尊嚴。
所以一旦觸及香港的民生問題，不能不談的就是住房。對每一屆政府來說，房屋土地政策更始終是一個繞不過去的坎。
而香港連月來陷入反修例社會風波，亂局不斷，背後的本質也就是社會矛盾的集中爆發。曾有人認為，香港今日的土地房屋問題，都是地產商囤積居奇的結果。但深入其中反思，這一問題並不簡單，公營房屋、土地供應和一系列圍繞房價高漲的問題都錯綜複雜，長期積攢下來，難以一下解決。

房價高企，越住越小

一直以來，香港也是全球公認的房價最難以負擔的城市。根據美國城市規劃諮詢機構 Demographia 近日發布的《全球房價負擔能力調查 2018》報告，在包括美國、澳大利亞、日本等 9 個主要國家和地區的 92 個城市中，香港連續第 8 年佔有房價最難以負擔這個頭銜。
而香港人想要買一套房有多難？ 根據統計處的最新數據 ，香港僱員平均月入1.75萬元，即不吃不喝68.5個月或接近6年才能儲到120萬元首期。現實是你沒有可能不吃不喝，加上買樓少不免要有稅項、經紀費、律師費、裝修費等開支，動輒要花多數十萬。換言之，一個普通香港人，為置業儲錢十年八載，絕不稀奇，亦難怪父母資助年輕人首期越來越普遍。
在這座繁華的“東方之都”，近20萬市民租住劏房，人均住房面積不到5.8平米。


買房難，換房就更是難上加難了。近年來，港人住房需求有升無跌，香港人已經陷入了一個越住越小的悲劇狀況中。地產商也為了迎合大眾需要，唯有推出那些不是人住的納米樓。
網上曾流傳一個灣仔“套房”放租，面積120平方呎（約11.15平方米）月租7500元，最特別的是床邊設置了廚房和洗衣機，有網民笑指“可以瞓喺度收衫”（可以睡着收衣服）。
有報告顯示，就是香港納米樓(實用面積不超215平方尺)落成數目，2014年只有64個，但2019年預測數目卻高達1066個，5年內增幅近17倍。香港整體經濟實力亞洲排名前列，但一般港人居住單位面積卻越縮越小，相當之可悲。
曾有不少人把房價高企這一問題歸結於香港的四大財團，把矛頭指向以李嘉誠為代表的一班地產商，指責他們壟斷了香港地產業，才造成房價畸高，人民困苦。
但香港的地產商真的應該背這個鍋嗎？實際上，房屋售價雖然表面是由商人給出，但其實是受多重因素影響，由市場供需狀況決定的。香港經濟繁榮，居民購買力強勁，這無需多說；香港房價居高不下，問題的源頭依然出在供給之上——政府壟斷了土地供應。
香港土地制度從港英政府時代就沒有改變過，但供地一直在不斷減少，房價焉有不漲之理？ 早期香港房價節節上升，卻不算離譜，一個重要原因是：供地較為充分。相比需求的火爆，土地供應也在增加。今時今日被批為邪惡的許多房地產現象，一開始都是在滿足購房者需求。
甚至還有房地產商主動捐地。早於2013年，恆地主席李兆基曾表示，希望向政府捐出總值8億至10億元的新界農地予政府，讓政府興建住宅賣給年輕人，冀發展一萬個面積300呎、100萬元的住宅單位。不過後來被政府婉拒。
從某種程度上來說，與其說地產商造成了香港高房價，還不如說，香港土地制度推高房價，進而成就了一代地產富豪。而本質上，想要遏制地產商囤地，為不斷上漲的房價降溫，政府也責無旁貸：增加土地供給，形成房價下跌預期。

公營房屋供應量斷崖？

買房難，租房會容易一些嗎？你可能想多了。
雖然香港政府一直致力於出台政策為居民提供公營房屋，但是多年來由於此類房屋仍然有着巨大的供應缺口，不僅入住的輪候時間長，更是無法從根本上緩解社會的住房壓力。
在香港，政府提供的公營房屋有兩類，一類是公屋，一類是居屋。公屋用以出租給低收入人群，租金低廉，條件偏差。公屋租金為私人房屋1/3到1/7，居民滿足資產收入限制，便可排隊輪候。
居屋則是政府予以資助的售賣單位，售價約為私人房屋市場價的60%-70%。但由於居屋與市場價掛鈎，價格水漲船高，房源供應少。有統計指，從2002-2017年間，香港房委會年均僅竣工580個居屋單位。
據港媒報道，最近一批包括何文田、長沙灣在內六大新屋苑的4800多個居屋單位，一共收到了近31萬份申請。查閱售賣的居屋中，各種神奇的戶型都有，如此小而貴的住宅在很多內地人看來都不可思議，但是不少香港民眾可謂擠破了頭，才能有機會買居屋。如果獲得了選房資格，更是像中了六合彩一般的幸運兒一般。
居屋已經如此難抽，公屋更是沒好到哪去。數據顯示，截至2019年9月底，一般公屋申請者的平均輪候時間都維持在5.4年上下，不少香港人從一成年就開始加入排隊大軍，但是直至畢業也沒能申請到，只能繼續住劏房蝸居。
然而，面對這樣的狀況，每屆特區政府都在喊口號，提出要加大公營房屋的供應量，改善民生，但是多年過去，進展究竟如何呢？為何還有大批香港市民依然處於水深火熱之中？
有評論指出，事實上香港公營房屋的供應已經可以用“愈追愈落後”來形容。
根據房委會的數據，2020/2021年的公屋建設量，由早前預測的12400個，急跌至僅及一半的6100個，與早前政府定下目標數量每年31500個相比，仍相差甚遠。按照這樣的數據估算，政府的覓地量未來在最樂觀情況下也只能供應248000個公屋單位，也就是說未來10年內仍會最少短缺67000個公營房屋單位，公屋供應懸崖也已確定成型。
政府本身在興建公屋方面的成績單已經不合格，而在尋找公屋土地方面，除了“私樓地改公屋地”以外，過去一年面基本上毫無進展！
如果政府再不積極尋找各種解決方法，恐怕增加公屋的設想對大多數香港人來說，只是畫餅充饑。

新地開發幾乎停滯

一直以來，不少人將香港住房短缺的主因籠統地歸結為土地供應不足。但是仔細進行探究，會發現，香港的土地其實並沒有想象中的那麼少，而是在規劃和使用方面出了問題。
研究資料顯示，香港土地面積1111平方公里，地形以丘陵為主（20%土地為低地），地表多植被覆蓋，林地/灌叢/草地/濕地佔比高達66%。依據1976年《郊野公園條例》與1996年《海岸公園及海岸保護區規例》，超過415平方公里（佔比37%）的郊野公園與特殊地區受到政府保護，無法進行開發。目前，已開發城市用地佔香港土地比重的24%，住宅用地佔比僅有7%（包括大量土地利用率低下的鄉郊用地），人均住宅用地僅10.39平米。這讓人看到，想要走出香港的房屋困局，政府必須從有效利用土地方面下功夫。
大量新土地未能得到開發，與香港重視自然生態保護不無關係。政府多次有填海造地的計劃，甚至在上一年度的《施政報告》中提出明日大嶼願景，計劃提出在交椅州附近建造約1700公頃的人工島以增加土地供應，預料可興建260,000至400,000個單位，可供給700,000,至1,100,000人居住，但是都屢次因環保人士的反對而擱置。
以保護生態為重，並沒有錯，只是這時，更需要政府拿出智慧和決心，要明確香港社會最迫在眉睫的問題是改善土地分配以及住屋問題。如何在增加用地與維護生態之間達到一個平衡，也並非一個無法克服的問題
香港已近20年沒有作大規模的填海計劃，相比過去港英政府時期興建新市鎮的移山填海大型工程，可以說是停滯不前。反觀鄰近地區，例如曾與香港同為亞洲四小龍的新加坡、鄰近的澳門，甚至是一河之隔的深圳，他們的填海規劃都比香港大。過去30多年間，新加坡填海而成的土地增加了16%，並繼續積極地進行填海計劃，而澳門則大幅增加了27%。
以香港地產商的發展手法來說，大部份集團都會囤積居奇，但其中也有
早於2013年，恆地（00012）主席李兆基曾向政府表示，有意捐出7幅新界農地予政府，當時農地總值8億至10億元。讓政府興建住宅賣給年輕人，冀發展一萬個面積300呎、100萬元的住宅單位。不過後來被政府婉拒，反建議土地擁有人最好是與非牟利機構商討捐地。
此外，近年來，也有學者表示，香港或許可以借鑒澳門向珠海借地的經驗，充分藉助“一國”的優勢，向鄰近的廣東借用土地，來舒緩房屋土地的壓力。

現有土地利用率低

香港土地面積有大約1,110平方公里，市區或已建設土地面積只佔約24.3%。其中，約有90%人口，竟然居住在3.7% (私人住宅和公營房屋)的土地上；換句話來說，香港雖空有1,110平方公里的地方，卻有超過630萬人，擠迫的居住在41平方公里的土地上！
除了開發新地，也有不少分析指出，提高現有範圍內的土地利用率，也能為改善居民住房問題幫助不小。
其中，香港大面積荒廢的棕地就是其中之一。棕地泛指香港新界用作廢車場、貨櫃場及回收場等低度運作、且具一定污染性的土地。據香港規劃署研究指出，本港共約有1,414公頃正在營運的棕地，超過七成（5,263個）同時涉及私人及政府土地，更有5%（350個）全為官地，在一些地區，私人佔用官地作棕地作業現象極為普遍。面臨如今的土地荒，社會上發展棕地呼聲越來越高，政府更不應坐視不管，拿出魄力，加強監管。
此外，由於公營房屋供應不足的局面一時無法解決。政府也應在改裝舊工廈方面加大力度，提供快速、便宜和安全的單位，為居住環境惡劣的輪候公屋居民，安排租金合理和環境合適的居住單位，安撫民心。
只要政府積極開展各項拓地的計劃，包括收回棕地、荒廢農地及改劃土地用途等，香港並非無地可用，住房問題也並非無藥可救。

多管齊下解決問題

檢視香港公營房屋、土地供應等諸多方面的困局，可以看到，無論在短期或長期內，香港的房屋短缺、房價高企仍然是個老大難。
特首林鄭月娥在今年的施政報告中也提出了多項解決房屋問題的措施，並且推行短、中、長線房屋政策紓解民怨，釋出誠意。但由於房屋問題對許多人來說都是逼切的需求，所以不少人都曾經批評過政府在房屋審批、建造方面的工作效率低下，如今解決這一香港社會的燃眉之急，有需要設法提高效率，加快房屋落成速度。同時，政府也應儘早研究有關立法，阻止囤地投機行為，確保土地供應量。
總之，解決房屋問題絕不能再小修小補，政府也應該拿出魄力，需要坐言起行，改革土地制度，穩定樓價，從結構上改變現狀，解決社會積下的怨氣。

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