「地王」頻出,房地產市場最後的陷阱?

文/丐幫小嘍嘍

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最近,多個地方「地王」頻出,上海靜安(原閘北)中興社區一塊並不是很大的土地,在8月18日,拍出了110.1億人民幣的天價,創下了中國土地成交史上最高的價格水平。獲得此地的融信中國(Ronshine China Holdings Limited),未來開發的住宅至少需賣到每平方米15萬元的價格,才可能盈利。除了上海,深圳、南京、杭州、合肥、蘇州、珠海等地,也是接連產生刷新歷史記錄的「地王」。在2016年的上半年,中國房地產市場的主調還是「去庫存」,下半年卻在「地王」效應帶動下,又成了「搶房子」。

在中國,唱多或者唱空房地產者,永遠都會有擁躉,畢竟房子與每個人的生活都密切相關。當代中國的城市中產階級,其賬面財富的最大來源恐怕就是房產升值。其實,是否擁有房子,也是能否跨過中產門檻的重要指標。房價上漲自有其邏輯,諸如大學畢業生有剛性需求、農村人口在快速城市化、中國經濟每年超過7%的平均增長率、房子可以抗通脹等等。唱空房地產市場也有其邏輯,工資增長水平遠遠落後於房地產漲價水平、二三線城市出現無人或少人居住的「鬼城」開發區、總體新房庫存嚴重等。

 

「地王潮」再起
「地王潮」再起

那麼,從2014年開始的這一波房地產價格上漲,背後是被什麼樣的邏輯所推動呢?顯然,供需面、資金面、政策面的因素非常重要。從2015年開始,因為地方經濟壓力大增,政府進行「供給側改革」,在房地產市場開始了去庫存、提高供給質量的調控,這可稱之為政策面的積極影響。為了配合政策,銀行則是降低首付、鼓勵貸款,這是資金面的影響。其中,最誇張的莫過於瀋陽市一度提出大學畢業生買房可以0首付的政策。此外,多個地方放開限購,深圳等地降低大專以上學歷者落戶的標準,則是從供給面給予房地產市場積極影響。

但是,現在除了這三項實際的經濟因素之外,似乎還有另外一個因素在影響著房地產市場,即信心因素。中國經濟下行的趨勢已經很明確,「凜冬將至」,未來,什麼才是最好的保值資產?中國人的選項其實並不多。 2015年開始,人民幣也出現了貶值的趨勢,再加上國內貨幣量超發,對外貶值、對內通脹,未來會變得越來越糟,這成了考驗信心的挑戰。房地產近二十年的單邊上漲,成了回應這種挑戰的最重要選項。這種情況之下,不止普通消費者將房地產當成「最不差」的選項,連眾多企業也開始依賴房地產市場了。這一輪「地王」熱潮,並非由傳統房地產企業領導,而是由眾多新銳企業奪得。拿下上海「地王」的融信中國,其實只能算一個中型地產公司,但現在卻甩開招商、保利、万科、中海等傳統大型房地產企業,利用高槓桿押注未來。

此轮「地王」潮由众多新锐企业主导
此輪「地王潮」由眾多新銳企業主導

那麼,這個信心真的能給他們帶來好運嗎?房地產市場的周期格外漫長,過去二十年來,房價的單邊上漲,並不是說這個市場不會有調整,而只是說,這週漲跌週期還沒有走完上升的曲線,未來下降的曲線還需數年或十數年才出現。每一波信心背後,都有實在的邏輯推動,十年前,因為人們相信剛性需求沒有獲得釋放,所以有信心房價還會上漲;現在,因為人們相信,對內通脹、對外貶值之下,房地產將是最好的保值資產,所以有信心房價會繼續上漲;那麼未來,如果能有一個新的邏輯催生另一種信心,自然也會有接盤人。可是,如果沒有新的信心產生,或者,現在這個信心背後的邏輯是脆弱的,那麼,房地產市場的拐點就要出現了。每一波泡沫,最後階段都是最為瘋狂的。希望現在爭搶「地王」的人,並不是踏上了泡沫的最後階段。

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